Può costare caro vendere la casa aggiudicata all’asta
Nel dicembre 2015 io e mia moglie ci siamo aggiudicati un immobile (di categoria A/7) a un’asta giudiziaria. Nel gennaio 2016 è stato formalizzato davanti al notaio il decreto di trasferimento dell’immobile e ci siamo avvalsi dei vantaggi fiscali come prima casa. Adesso sarebbe nostra intenzione vendere questo immobile. Da quando, in caso di acquisto all’asta, decorrono i cinque anni? Dall’assegnazione da parte del giudice o dal decreto di trasferimento?
In caso di vendita prima dei cinque anni, quali vantaggi fiscali prima casa perderemmo e quali costi/penali dovremmo sostenere? Quali sono gli obblighi per ovviare alla perdita dei vantaggi fiscali goduti nell’aggiudicazione/acquisto all’asta?
Nel caso la vendita dell’immobile all’asta determini una plusvalenza, come deve essere fiscalmente trattato? A.R. - FERRARA
La proprietà dell’immobile acquistato nel contesto di un’asta giudiziaria si trasferisce all’aggiudicatario mediante il provvedimento (decreto) del giudice che ha seguito la procedura. Sotto il profilo reddituale, la rivendita dell’immobile comporta il realizzo di una plusvalenza (da dichiarare nel quadro RL del modello Redditi persone fisiche per concorrere alla formazione del reddito complessivo) se avviene prima che siano maturati cinque anni dall’acquisto stesso, a meno che l’unità immobiliare non sia stata adibita, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o di un familiare (articolo 67, lettera b del Tuir, Dpr 917/1986). Si eviden
zia, a questo proposito, che il requisito dell’abitazione principale si concretizza anche senza l’acquisizione della residenza anagrafica, mentre la stessa viene presupposta, ai fini dell’imposta di registro/Iva per i benefici “prima casa”, nel comune ove insiste l’immobile, a meno che non vi venga svolta l’attività lavorativa. Inoltre, le agevolazioni “prima casa” possono essere vanificate – e di conseguenza occorre provvedere al versamento delle imposte risparmiate, oltre agli interessi e alla sanzione del 30%, senza che, anche in questo caso, si possa ovviare alla perdita dei vantaggi fiscali, se:
– le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; – l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale;
– non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
– entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.