Le innovazioni agevolate richiedono quorum speciali

Dal cappotto termico alla costruzione dell’impianto di irrigazione: ecco i voti necessari per avviare i lavori e ottenere le detrazioni fiscali corrispondenti

Il condominio può fruire degli sconti fiscali per i lavori eseguiti sulle le parti comuni dell’edificio, ma prima è necessario che le opere siano deliberate dall’assemblea, con le maggioranze che variano a seconda dell'intervento.

Nell’iter che porta al via libera, un ruolo centrale è giocato dall’amministratore, che conosce le caratteristiche dello stabile e il suo stato di salute. Il professionista aggiornato, inoltre, è in grado di informare i condòmini su tutta una serie di interventi che andrebbero a migliorar e l’efficienza dell’edificio, riducendo i consumi e di conseguenza i costi.

Anche se l’intervento di riqualificazione è proposto da uno o più condòmini non cambia nulla: l’amministratore convoca l’assemblea e inserisce fra i punti all’ordine del giorno la delibera sui lavori che si intendono eseguire (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile). La compagine condominiale sarà quindi chiamata a esprimersi con una maggioranza adeguata alla tipologia dell’intervento, mentre in una successiva seduta l’amministratore presenta il capitolato e uno o più preventivi di spesa, che sono discussi. In questa fase può essere utile invitare in assemblea i rappresentanti delle ditte coinvolte e tecnici vari (avvocati, ingegneri, architetti, eccetera).

I quorum speciali

I quorum variano a seconda dell’opera, anche se la legge stabilisce delle maggioranze speciali per gli interventi che hanno come fine ultimo l’eliminazione delle barriere architettoniche; il contenimento del consumo energetico degli edifici; la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio; nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie. Si tratta delle cosiddette «innovazioni agevolate»previste dall’articolo 1120, comma 2, del Codice civile, tra cui ci sono anche gli interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti e altro.

Risparmio energetico

Quanto al risparmio energetico vale evidenziare che, per esempio, la realizzazione del cappotto termico, per la cui approvazione sarebbe necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, l’articolo 26, comma 2, della legge 10/1991 (modificato dall'articolo 28 della legge 220/2012) stabilisce che «per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia (...) individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi, ndr)». A fronte di un quorum più facilmente raggiungibile sarà necessario ottenere, quindi, un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica, il cui costo verrà suddiviso fra tutti i condòmini, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Bonus ristrutturazione

Per le opere che rientrano nel bonus ristrutturazione (detrazione del 50%), vale il quorum necessario per le spese straordinarie di notevole entità, di cui all'articolo 1136, commi 2 e 4 del Codice civile (500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti). Solo se l'intervento è considerato un'innovazione occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti i 2/3 del valore dell'edificio (salvo il quorum agevolato di cui all'articolo 1120, comma 2, del Codice civile). Se l’intervento oggetto della detrazione rientra, infine, nella manutenzione ordinaria sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti 1/3 del valore dell'edificio (333 millesimi).

Il rifacimento della facciata rientra anch’esso nella manutenzione straordinaria e quindi per il via libera ai lavori serviranno i 500 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti, con il costo dell'intervento che - salvo diversa convenzione - è sostenuto dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Sconto sul verde

Di norma, gli interventi che accedono al bonus verde sono approvati con i 333 millesimi e la maggioranza degli intervenuti, ma se il costo è rilevante (costruzione di una recinzione, di un pozzo o di un impianto di irrigazione) potrebbero essere necessari anche i 500 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti.

In ogni caso, terminata la discussione dei preventivi, con la stessa maggioranza utilizzata in precedenza, l’assemblea sceglie a quale ditta assegnare i lavori, specificando la possibilità di un'eventuale cessione del credito derivante dalla detrazione fiscale connessa all'intervento. Sono quindi fissate le modalità di pagamento e si delibera l'istituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile.