Bilocale già posseduto troppo piccolo? Sì al bonus prima casa
Rileva la «situazione soggettiva» dell’abitazione nello stesso Comune
Non perde l’agevolazione prima casa il contribuente che risulti già intestatario di un’altra abitazione nello stesso Comune del nuovo immobile agevolato, a condizione che tale casa preposseduta sia inidonea ai fabbisogni abitativi della famiglia. Lo ha stabilito la Ctp di Milano, con la sentenza 494/19/2020 (presidente Celletti, relatore Chiametti).
La questione nasce dalla lettera b) della nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986, che detta una delle condizioni di accesso all’agevolazione, per cui l’acquirente deve dichiarare in sede di rogito di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
I giudici di legittimità hanno più volte stabilito che tale condizione si riferisce, anche alla luce della ratio della disciplina, a una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio, anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi della famiglia (Cassazione 100/2010; conforme, Cassazione 18129/2009, 27376/2017, 2278/2016, 26653/2014 e Ctp Matera 820/8/11).
In tal senso depone anche la pronuncia odierna, con cui i giudici lombardi hanno stabilito che effettivamente il bilocale di 40 mq acquistato a Milano qualche anno prima, senza agevolazione e per finalità di investimento, tanto che era sempre stato affittato, non poteva considerarsi soggettivamente idoneo per sopperire ai bisogni abitativi del contribuente, la cui famiglia contava di quattro componenti poi divenuti addirittura cinque.
Insomma, il bilocale preposseduto aveva dimensioni non adeguate e sufficienti a garantire un’idonea sistemazione abitativa al nucleo familiare. Da qui la bocciatura dell’avviso di liquidazione, con cui era stata disconosciuta l’agevolazione prima casa sul nuovo immobile acquistato sempre a Milano.
Esiste, però, anche un orientamento di legittimità diametralmente opposto, per cui la normativa attuale non attribuisce alcun rilievo alla situazione soggettiva del contribuente o al concreto utilizzo dell’immobile, assumendo importanza il solo parametro oggettivo della classificazione catastale (si vedano in questo senso le sentenze di Cassazione 25646/2015, 25521/2016, 19255/2017, 8429/2018).
Peraltro, con la risposta a interpello 378/2019, l’agenzia delle Entrate ha chiarito che non può attribuirsi rilevanza a un concetto di inidoneità collegato a una indisponibilità giuridica di carattere meramente temporaneo, e comunque dipendente dalla volontà del soggetto, come nel caso di un immobile affittato. Al contrario, per la Cassazione, l’agevolazione si applica lo stesso se l’immobile è già locato al momento del nuovo acquisto, a meno che il Fisco non dimostri che il vincolo locatizio sia stato maliziosamente preordinato per creare uno stato di indisponibilità abitativa al solo fine di usufruire del beneficio (Cassazione 19989/2018).