Supercondominio, assemblea per gestire il parcheggio
In un supercondominio due fabbricati attigui (a e b) fruiscono di un cortile comune destinato a parcheggio, per il quale i rispettivi condomìni contribuiscono alle spese gestionali rispettivamente nella misura del 65% (a) e del 35% (b). Le unità immobiliari sono 40, ma si sta operando per pervenire a una regolamentazione simile a quella prevista per i supercondomìni con più di 60 unità. Si chiede se, in attesa delle nuove regole, per deliberare sia più corretto operare attraverso assemblee congiunte ma con uno specifico amministratore, nelle quali i millesimi dei singoli proprietari siano commisurati a quelli dei due condomìni (65% e 35%), o siano necessarie due distinte assemblee da parte dei due condomini e, in questo caso, con quali modalità deliberative.
A.D. - CARRARA
Il supercondominio ha trovato riconoscimento formale con la riforma del 2013, come da articolo 1117–bis del Codice civile secondo cui «le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile». Per l’organizzazione e il funzionamento di tale “ente di gestione”, mutuando una definizione della giurisprudenza di legittimità, il legislatore della riforma ha rinnovato l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, dando vita alla costituzione di un’assemblea formata dai rappresentanti dei singoli condomìni, che contribuiscono a caratterizzarlo strutturalmente e funzionalmente.
La disciplina prescritta si applica al verificarsi di due condizioni: una soggettiva e l’altra obiettiva. Quanto alla prima, si prevede che l’adunanza decida solo in tema di gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore (restano fuori i lavori di manutenzione straordinaria). Quanto alla seconda, il numero dei partecipanti al supercondominio (cioè i cosiddetti “aventi diritto” di cui all’articolo 1136, comma 6, del Codice civile) dev’essere superiore a 60. In risposta alla domanda del lettore, va detto che la disciplina della gestione del parcheggio condominiale posto in comune tra i due condomìni –correttamente fa capo al supercondominio. Per cui, in attesa della formazione di una nuova regolamentazione interna, la preesistente disciplina da applicare, al riguardo, è quella stabilita dalla legge, e non può prescindere dal far ricorso a un’assemblea degli “aventi diritto”. A tale adunanza, secondo le maggioranze del caso, in virtù del metodo collegiale, dovrà demandarsi la gestione della citata “parte comune”, in modo univoco e unitario. Viceversa, sarebbe illegittimo sdoppiare il citato “centro decisionale” con il ricorso alle assemblee dei singoli condomìni (le cui delibere potrebbero qualificarsi addirittura come inesistenti, prima ancora che invalide).