Ricerca danni da infiltrazione: pagano i responsabili

Il proprietario dell’appartamento sotto il mio ha notato una macchia d’acqua sul soffitto. Successivamente è comparsa un’altra macchia sul soffitto del box sottostante il suo alloggio. Le due macchie sono in pratica nella stessa posizione, adiacenti alla colonna di scarico dei bagni. Anni prima, era stata riparata la colonna nel bagno del condomino che abita sotto di me. Questi, constatato il nuovo problema, ha chiesto all’amministratore di condominio di attivarsi per una verifica, temendo una nuova perdita nella colonna. Un idraulico ha effettuato una traccia nel suo bagno, nel punto dove la colonna era riparata, e non ha riscontrato danni, concludendo che le due macchie provengono da due perdite “distinte” dei due bagni. L’amministratore ha pagato l’idraulico, senza informarmi dell’avvenuto intervento e del suo esito. Ho trovato l’addebito di 165 euro alla voce “spese individuali” nel bilancio dell’anno 2018, approvato poi in assemblea (alla quale non ho partecipato). L’importo mi pare eccessivo, e mi sembra ingiusto che non sia ripartito tra i due condòmini. Posso rifiutare di pagare? Se non pago, può l’amministratore agire per vie legali nei miei confronti? M.C. - FROSINONE

Le spese per la ricerca delle cause di un fenomeno infiltrativo costituiscono una delle conseguenze dannose del fenomeno stesso. Il responsabile per i danni conseguenti alle infiltrazioni, pertanto, dovrà rimborsare il corrispettivo per gli interventi necessari all’accertamento dell’origine delle infiltrazioni. Nel caso esposto dal lettore, l’amministratore ha richiesto l’intervento di un tecnico il quale ha escluso che le infiltrazioni provenissero dalla colonna condominiale. La spesa, quindi, è stata sostenuta da un soggetto – l’amministratore in qualità di rappresentante del condominio – diverso dai responsabili. Conseguentemente, l’amministratore, per conto del condominio, potrà chiedere ai responsabili del fenomeno infiltrativo il risarcimento dei danni nella misura del costo delle necessarie verifiche. Nel caso in cui costoro dovessero rifiutarsi di procedere spontaneamente al rimborso, il condominio potrà citare in giudizio i soggetti responsabili per il risarcimento dei danni. L’assemblea, però, non ha il potere di accertare le responsabilità dei condòmini. Poiché la spesa è stata sostenuta in adempimento dei doveri di custodia della colonna di scarico, la stessa andrà ripartita tra i condòmini serviti in relazione ai millesimi di proprietà. Per recuperare l’esborso sostenuto, poi, occorrerà o stipulare una transazione con i condòmini responsabili del fenomeno infiltrativo o promuovere nei loro confronti un giudizio. La deliberazione che, invece, proceda ad addebiti individuali deve considerarsi radicalmente nulla, in quanto con essa l’assemblea ha assunto una decisione esorbitante rispetto ai poteri conferitile dalla legge. Il lettore, dunque, potrebbe rifiutarsi di pagare, ma deve valutare l’eventualità di essere successivamente convenuto in giudizio per il risarcimento dei danni, con costi non trascurabili. Appare preferibile, pertanto, verificare con cura la possibilità di raggiungere un accordo tra i condòmini responsabili e il condominio.