Il nuovo real estate avrà grandi spazi e soluzioni creative
Il futuro di retail e uffici secondo McKinsey e Nuveen deve ispirarsi a uno nuovo stile di vita basato sull’essenzialità
L’emergenza sanitaria ha imposto cambiamenti e nuove abitudini che non se ne andranno semplicemente con lo scemare del virus o l’applicazione dei vaccini, e i leader del real estate non solo si attrezzeranno per rispettare le norme sanitarie ma avranno il destino nelle proprie mani. Parola di McKinsey, che ha da poco rilasciato un paper in proposito. E linee guida su cui si dipanano altri report post Covid19, come quelli di Nuveen Re.
Se nell’immediato le sfide sono concentrate nel garantire ambienti sicuri sia ai propri dipendenti che ai clienti, guardando più in là i due principali problemi da affrontare sono, secondo McKinsey, la liquidità delle imprese immobiliari e la capacità degli inquilini di pagare i canoni. Concessioni, sconti e piani di rientro sono i termini più usati oggi nel settore, ma vanno presto sostituiti con una visione che trasformi la difficoltà in un vantaggio competitivo nel medio-lungo termine.
Guadagnarsi il rispetto e la fiducia di dipendenti e clienti è il primo must. Nei grandi gruppi questo significa per esempio che devono essere direttamente i Ceo e i manager di punta a scendere in campo, perché delegare trattative e comunicazioni agli asset manager e ai property manager non paga in momenti come questo. Un inquilino non può pagare? Ecco che saranno gli alti vertici societari a interessarsi dei colloqui e delle soluzioni e a fare in modo che le misure decise vengano implementate in tempi rapidi. Questo non solo migliora la situazione nell’immediato, ma creerà un rapporto di fiducia duraturo degli inquilini (o dei dipedenti) nel futuro.
Allo stesso modo alcune funzioni, soprattutto il cash management, vanno centralizzate, per mettere in atto strategie aziendali totalmente coerenti. Ma attenzione, la creatività, dice McKinsey, deve essere al centro delle soluzioni e sostituire i tagli di costi. L’esempio è quello degli sviluppatori alle prese con la vendita di unità terminate: programmi di lease-to-own (affitti con riscatto), partnership finanziarie e qualunque soluzione innovativa non risolvono solo il problema oggi, ma mettono le basi delle strategie del futuro.
A fronte dell’accentramento in tema di cash flow, qualsiasi decisione che riguardi locazioni di spazi deve essere fortemente personalizzata. Anche all’interno di uno stesso asset non c’è una situazione uguale all’altra e sia che si tratti di spazi commerciali sia a uso ufficio, ogni soluzione deve essere su misura.
Gli operatori del real estate che già in passato hanno investito nella digitalizzazione dei rapporti con gli inquilini e i clienti sono avvantaggiati ma d’ora in avanti ogni passo in questo senso mette le basi per la sopravvivenza futura. I consumatori obbligati a comprare online per l’emergenza sanitaria hanno scoperto nuovi modi di fare shopping e continueranno su questa strada, così come i potenziali acquirenti di immobili, i clienti degli hotel e così via. L’esperienza digitale evoluta non è solo una necessità per traghettare la crisi, è il futuro.
Già da ora i responsabili del real estate stanno cambiando le classiche interviste ai consumatori/clienti con studi di psicologi, sociologi, tecnologi ed esperti del futuro. Perché la parola d’ordine oggi è re-inventarsi e capire quanto siano cambiate le esigenze di spazi di vita e di lavoro negli immobili per famiglie, lavoratori e studenti.
Retail
Nuveen Real estate, nel suo ultimo aggiornamento quindicinale sull’impatto di Covid19 sul settore immobiliare, descrive così la situazione a breve termine nel retail europeo: «Il termine stuffocation circola da un po’ e indica un trend che si sta diffondendo tra i consumatori: “vivere meglio con meno”. Il lockdown, che ha costretto i consumatori ad uno stile di vita più austero e di conseguenza a rivedere i comportamenti d’acquisto facendo scelte più consapevoli, potrebbe accelerare ulteriormente questo trend», spiegano da Nuveen. Così
Per chi è in difficoltà nel pagare la locazione nuove forme contrattuali come l’affitto con riscatto
i retailer riesamineranno il portafoglio di punti vendita per decidere quali valga la pena riaprire. Per quanto riguarda gli investitori, i centri commerciali riapriranno con un maggior numero di spazi vuoti, che difficilmente saranno occupati da negozi di abbigliamento tradizionali. Gli investitori dovranno ora apportare modifiche radicali alla loro allocazione originaria sul mercato retail: questo è il momento di fare dei cambiamenti per far sì che il real estate sia profittevole in futuro.
Uffici
Sempre Nuveen spiega, per l’Europa, che in uno scenario di prolungata recessione, si prevede un calo degli affitti con una scala di correzione regolata in base alla volatilità degli specifici mercati. «L’approccio risk-off potrebbe portare a una sospensione dei progetti di sviluppo in mancanza di tenant che abbiano precedentemente sottoscritto l’impegno a occupare gli spazi, mentre difficilmente verranno finanziati progetti per accrescere il valore degli asset», spiegano.
Cominciano già a manifestarsi un prolungamento delle tempistiche delle transazioni e un ritardo nel lancio di nuovi progetti; saranno colpite in particolar modo le attività transnazionali, soprattutto nelle città che tradizionalmente attirano capitali asiatici.