Covid, affitti riducibili anche con scritture non autenticate
Quale veste formale va data a un accordo tra società concedente e società conduttrice, avente a oggetto la riduzione temporanea del canone di affitto di un’azienda per un’attività di discoteca, a causa della chiusura del locale ( che è l’elemento principale dell’azienda affittata) imposta dall’emergenza Covid– 19?
Il problema nasce dal fatto che – diversamente rispetto a una locazione – il contratto di affitto di
azienda di riferimento è stato autenticato nelle firme e ogni variazione al suddetto contratto dovrebbe essere formalizzata nello stesso modo. Dato il periodo di emergenza, per giustificare nei confronti dell’agenzia delle Entrate i minori ricavi della concedente e i minori costi della conduttrice, sarà sufficiente registrare – in esenzione da imposta di bollo e registro – la scrittura privata non autenticata di riduzione del canone?
L. G. - POGGIO RENATICO
L’articolo 2556 del Codice civile prevede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata per i contratti che hanno a oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell’azienda non ai fini della validità dell’atto ( cosiddetta forma ad substantiam), ma esclusivamente per il deposito e la conseguente iscrizione nel Registro delle impre
Nel quesito in esame, il contratto di affitto di azienda è stato stipulato correttamente in “forma notarile” e oggi si intende esclusivamente modificarne un elemento accessorio (entità del canone), incapace di incidere sull’essenza del contratto. Di conseguenza, la nuova pattuizione potrà essere contenuta in una scrittura privata non autenticata, senza che rilevino in alcun modo i fattori a base della variazione del canone.
Rimane da considerare il trattamento fiscale del nuovo documento sottoscritto dalle parti, interrogandosi sulla possibilità di beneficiare dell’esenzione dalle imposte di registro e di bollo riconosciuta, per « la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere», dall’articolo 19 del Dl 133/2014 (“sblocca Italia”), convertito dalla legge 164/ 2014.
La risposta – benchè il legislatore abbia fatto riferimento alla sola locazione e non all’affitto – sembra essere affermativa sulla base degli elementi forniti dal lettore: a) natura del concedente, nel quesito indicato come una società, con conseguente assoggettamento a Iva del contratto; b) locale ( successivamente chiuso per emergenza Covid– 19) quale elemento principale dell’azienda. Secondo il fisco, al fine di stabilire la tassazione degli atti successivi, è fondamentale l’imposizione che ha caratterizzato la registrazione del contratto di affitto, alla luce del principio antielusivo contenuto nell’articolo 35, comma 10– quater, del Dl 223/ 2006, convertito con modifiche dalla legge 296/ 2006 ( Finanziaria 2007). La norma – indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione del contratto di locazione ( o affitto) al quale il contratto stesso è sottoposto – impone il pagamento della ( più gravosa) imposta di registro nella misura proporzionale dell’ 1% in determinate ipotesi. L’assimilazione tra locazione e affitto produce i suoi effetti anche ai fini della registrazione della scrittura privata di rettifica contrattuale ( agenzia delle Entrate, risposta a interpello 124 del 21 dicembre 2018).