Condomìni, senza assemblea si paga in base al riparto

Data l’emergenza sanitaria non è stato possibile indire le assemblee di condominio per l’approvazione dei rendiconti consuntivi 2019 e dei bilanci preventivi 2020; tuttavia è necessario effettuare i pagamenti delle spese correnti ai fornitori, per non incorrere in sanzioni civili e penali. Può l’amministratore – in forma cartacea – predisporre e inviare ai condòmini per posta ordinaria i rendiconti e i bilanci preventivi non ancora approvati, i riparti, le richieste di versamento da lui predisposte manualmente, al fine di non incorrere in sanzioni civili e penali in merito alle prescrizioni di comportamento anticontagio? I condòmini sono obbligati a effettuare il pagamento delle rate condominiali?

A. P. E. - MASSA

Secondo la Cassazione l’amministratore può e deve « riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato» (sentenza 24299 del 29 settembre 2008, ripresa dalla giurisprudenza successiva). La mancata approvazione del consuntivo, quindi, non impedisce il recupero delle morosità rispetto al preventivo delle spese approvato con il relativo riparto nelle forme del decreto ingiuntivo che, sulla base dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, deve sempre essere emesso con la clausola di provvisoria esecutorietà nonostante opposizione. Il problema si pone nei seguenti casi: in mancanza di approvazione del preventivo di spesa; per gli acconti relativi all’esercizio successivo rispetto a quello al quale il preventivo approvato si riferisce; per i conguagli risultanti dal rendiconto consuntivo non approvato; per i contributi riguardanti lavori straordinari in relazione ai quali non sia stato approvato un riparto.

In tutti questi casi, l’amministratore non avrà accesso allo strumento processuale del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Ciò, tuttavia, non significa che egli sia privo di strumenti per la riscossione forzosa dei contributi condominiali dovuti. L’articolo 1130, numero 3, del Codice civile impone l’obbligo di riscuotere i contributi ed erogare le spese indipendentemente dall’approvazione del riparto. L’amministratore, allora, dovrà richiedere il versamento delle quote ai condòmini sulla base del riparto da lui predisposto. In caso di inadempimento, non potrà ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ma il giudice dell’eventuale opposizione, alla prima udienza, potrà autorizzare la provvisoria esecuzione sulla base delle valutazione comparativa delle ragioni addotte e dei documenti prodotti dalle parti.

Inoltre, i riparti predisposti dall’amministratore ma non approvati dall’assemblea non potranno mai essere assistiti da quel grado di inoppugnabilità che potrebbe conferire loro l’approvazione e il successivo decorso del termine di trenta giorni per l’impugnazione delle deliberazioni annullabili, sebbene sia attualmente al vaglio delle Sezioni unite della Cassazione la questione della nullità o annullabilità delle deliberazioni con cui si approvino riparti errati. Se le Sezioni unite dovessero decidere per la nullità, nemmeno i riparti approvati dall’assemblea acquisirebbero quel grado di stabilità che li metterebbe al riparo da contestazioni sollevate solo in occasione dell’opposizione all’ingiunzione di pagamento. Riguardo l’invio per posta dei riparti predisposti dall’amministratore, non occorre spedire a tutti i condòmini la documentazione che supporta le richieste di contributo. Per assicurare la trasparenza è sufficiente che nella richiesta di pagamento si precisi che la documentazione di supporto è a disposizione dei condòmini che vogliano accedervi. Infine, si tenga presente che, se possono sorgere contestazioni sull’invio, è preferibile avvalersi della posta raccomandata o della Pec ( posta elettronica certificata).