Commerciale con cedolare secca anche se non scelta alla registrazione

Per i contratti fatti nel 2019 su immobili C1 opzione sempre ammessa

In caso di contratto di locazione commerciale di un immobile C1 stipulato nel 2019, l’opzione per la cedolare secca è sempre ammessa in una qualsiasi delle annualità successive nonché in sede proroga, anche se il contribuente non ha esercitato la scelta in sede di registrazione iniziale.

La risposta a interpello n. 184 conferma quanto era già desumibile dalla norma e supera così il contrario avviso della DRE Lazio (si veda il Sole 24 Ore del 4 marzo 2020).

Ai sensi dell’articolo 1, comma 59, legge n. 145/ 2018, con riferimento ai contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019, aventi a oggetto immobili della categoria catastale C1, di estensione non superiore a 600 metri quadrati, e relative pertinenze, è ammessa l’opzione per la cedolare secca nella misura del 21%. La previsione in esame non è stata prorogata per l’anno in corso ma questo non significa che abbia cessato i propri effetti.

Poiché la norma richiama i contratti “stipulati nell’anno 2019” continua ad avere efficacia per tutte le annualità future, sino a quando il relativo contratto non termina. Va altresì ricordato che la disciplina dell’opzione in esame resta quella della normativa di riferimento della cedolare, non essendo prevista alcuna deroga al riguardo. Ne consegue che la scelta può essere effettuata sia all’atto della registrazione iniziale del contratto sia in occasione di una qualsiasi delle annualità successive, alla scadenza di pagamento dell’imposta di registro annuale. Con la risposta a interpello n. 297 del 2019, le Entrate hanno sposato una tesi ulteriormente estensiva poiché hanno equiparato la proroga di un contratto (il “+6” dopo un “6+6”) alla stipula di un nuovo contratto. Se dunque si è di fronte ad una locazione sottoscritta nel corso 2013 in relazione alla quale, dunque, le prime sei annualità sono scadute l’anno scorso, in caso di proroga sarà ancora ammissibile l’opzione per la cedolare.

La risposta n. 184 conferma tutte le considerazioni sopra esposte. Il quesito riguardava un contratto sottoscritto il 20 febbraio 2019 valido quindi sino al 2025, in relazione al quale si chiedeva di sapere se fosse ammessa l’opzione in sede di proroga, dunque, nel 2025. Il documento di prassi risponde positivamente, precisando altresì che la scelta del regime sostitutivo può anche essere manifestata in una delle annualità intermedie. Del pari, anche la revoca dell’opzione può essere esercitata a valere da una qualsiasi delle annualità contrattuali. Si ricorda altresì che l’opzione è comunicata attraverso i servizi telematici dell’Agenzia (RLI o RLI-web) oppure presentando il modello RLI compilato all’Ufficio dove il contratto è stato registrato.

Le deroghe rispetto alla disciplina a regime sono dunque due. Una riguarda la destinazione catastale del fabbricato, che normalmente deve essere abitativa, e con essa la tipologia del contratto di locazione (commerciale e non abitativo). L’altra attiene alla circostanza che l’utilizzatore potrebbe anche agire in regime d’impresa, laddove la tesi tradizionale delle Entrate (contrastata ( contrastata dalle commissioni di merito) esclude tale possibilità in vigenza della norma originaria.