Bonus anche per demolizione di immobili non di proprietà

Per l’agevolazione antisismica occorre l’asseverazione preventiva

I bonus edilizi sono attribuibili anche nei casi di demolizione e ricostruzione di immobili non di proprietà: ad affermarlo è l’agenzia delle Entrate in una risposta a interpello.

Via libera ai bonus edili anche per la demolizione di unità immobiliari non di proprietà, per le quali si possiedono solo i diritti edificatori, seguito dalla ricostruzione, senza incremento di volume, ma con la modifica della sagoma. Il chiarimento è contenuto nella risposta delle Entrate del 26 giugno 2020, n. 194.

Il caso trattato riguarda l’acquisto da parte di un contribuente di un terreno agricolo e di diritti edificatori derivanti dalla futura demolizione di due unità immobiliari, autonomamente accatastate (categorie A/3 e C/6) e presenti in un altro terreno confinante con quello acquistato, al fine di edificare, su quest’ultimo, un’abitazione, utilizzando la volumetria delle unità immobiliari per le quali l’acquirente si è impregnato a demolire. L’autorizzazione rilasciata dal Comune è un «permesso a costruire per lavori di ristrutturazione ricostruttiva, mediante demolizione di edifici esistenti e ricostruzione non comportante incremento di volume, ma con la sola modifica della sagoma » .

Le Entrate hanno ricordato che il contratto di cessione di cubatura e, nello specifico, di cessione dei diritti di rilocalizzazione produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari ( risoluzioni 233/ 09, prot. 250948/ 76 80/ 18).

In questi casi, ai fini della determinazione dell’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione, occorre fare riferimento alle due unità immobiliari alle quali attengono i diritti edificatori acquisiti dall’istante, anche se le due unità non sono di proprietà.

Poi, se, ad esempio, uno degli immobili è pertinenziale dell’altro, la detrazione per la ristrutturazione (articolo ( articolo 16- bis del Tuir) spetta solo su una spesa massima di 96mila euro. Riguardo alle modalità di compilazione della dichiarazione dei redditi, andranno indicati i dati catastali identificativi delle unità immobiliari oggetto di demolizione, dalle quali derivano i diritti edificatori.

Le Entrate hanno anche confermato che non è possibile fruire delle detrazioni Irpef o Ires del 7075-80-85% per gli interventi antisismici « speciali » , se l’asseverazione del tecnico del progetto, circa la riduzione del rischio sismico non viene presentata insieme al titolo abilitativo urbanistico. Il chiarimento conferma le risposte 64/19 e 31/18. In quest’ultima, era stato detto che, ai fini fiscali, non era sufficiente a sanare questa omissione, la presentazione di un’asseverazione tardiva. Quindi, non dovrebbe essere possibile sanare l’omissione neanche con l’istituto della «remissione in bonis » , in quanto l’adempimento «originario « originario » deriva da una normativa non fiscale .

Anche se i chiarimenti delle Entrate citano solo gli interventi dell’articolo 16, commi 1-quater 1- quater e 1quinquies del Dl 63/13, 63/ 13, si ritiene che vadano applicati ai lavori dell’articolo 14, comma 2- quater. 1, relativo agli interventi condominiali con riduzione di rischio sismico di 1 o 2 classi, effettuati insieme alla riqualificazione energetica (detrazione ( detrazione 80% o 85%) o alla demolizione con ricostruzione (75% ( 75% o 85%).