Il superbonus rilancia i piani casa: volumi in più a spese del Fisco

Lo sconto fiscale del 110% è applicabile anche alla demolizione e ricostruzione Maggiori vantaggi se si ampliano le nuove superfici senza modificare le unità

Quello tra i superbonus per l’edilizia con detrazione fiscale delle spese al 110% e gli incrementi di volumetria previsti dai piani casa regionali è un matrimonio che può essere fruttuoso.

L’ultimo periodo del terzo comma dell’articolo 119 del decreto Rilancio (Dl 34/2020) ammette ai superbonus anche gli interventi di demolizione e ricostruzione degli immobili previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr 380/ 2000 ( Testo unico dell’edilizia). A sua volta, il decreto Semplificazioni (Dl 76/2020) ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia che ne dà quella norma, classificando come tali anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, con la possibilità di cambiarne sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, e di realizzare «incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana», se previsti dalle normative vigenti e dagli strumenti urbanistici comunali.

Il piano casa

A queste due norme si possono quindi “sommare” quelle dei piani casa regionali. Promosse dalle Regioni alla fine dello scorso decennio, su iniziativa dell’allora governo Berlusconi, le leggi sui piani casa si proponevano di favorire la realizzazione di interventi di demolizione e ricostruzione o di ampliamento degli immobili, con un premio di diritti edificatori, più generoso per il primo tipo di intervento che per il secondo.

Di proroga in proroga, le leggi sui piani casa sono ancora vigenti in tutte le Regioni, eccetto che in Lombardia ed Emilia Romagna. Qui comunque le normative urbanistiche danno facoltà ai Comuni di accordare incrementi di volumetria, in determinati casi, anche per la demolizione e ricostruzione. L’applicazione congiunta del superbonus e della demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria potrebbe essere possibile anche in queste due Regioni, ma va verificata Comune per Comune.

Gli incentivi volumetrici dei piani casa non hanno trainato il rilancio dell’edilizia, come si sperava. Ora però il loro utilizzo per gli interventi di demolizione e ricostruzione può essere favorito dall’applicazione degli sconti fiscali dei superbonus, ai quali possono anche aggiungersi le altre agevolazioni per gli interventi in edilizia che non vengono eliminate. Il decreto Rilancio ha previsto, appunto, una detrazione fiscale del 110% (o lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta) per alcuni significativi interventi di efficienza energetica quali il “cappotto termico” e il cambio della caldaia centralizzata o il miglioramento sismico dell’edificio.

Le valutazioni

La convenienza dell’operazione non è, però, sempre scontata. In caso di demolizione e ricostruzione, il volume premiale può essere impiegato in due modi: per realizzare un numero di unità immobiliari superiore rispetto a quello di partenza e/o per aumentare la loro superficie, senza variare il numero di unità.

Ma aumentare il numero di appartamenti, quando il volume premiale lo permette, non accresce l’agevolazione fiscale. Non bisogna, infatti, dimenticare che anche per i superbonus al 110% vale il criterio generale applicato alle altre detrazioni fiscali previste per favorire gli interventi di recupero, messa in sicurezza e per innalzare l’efficienza energetica degli edifici: l’ammontare complessivo della spesa sulla quale può essere applicata la detrazione deve essere calcolato sul numero di unità immobiliari (cioè di appartamenti), esistenti quando si mette mano all’intervento con l’inizio dei lavori. Aumentare quindi il numero di immobili, se da un lato comporta con tutta probabilità, maggiori costi, dall’altro non realizza l’effetto di “moltiplicare” il bonus.

La convenienza del “matrimonio” tra superbonus e piano casa è quindi da ricercare attraverso un difficile equilibrio. Ad esempio, è tanto più probabile quanto meno vale l’edificio da demolire ( a causa della sua vetustà, per esempio) e quanto più piccole sono le sue singole unità immobiliari. Se gli appartamenti da ricostruire non sono di grandi dimensioni, è possibile infatti che la somma delle detrazioni del sismabonus ( 96mila euro), con quelle per l’isolamento termico (tra 50mila a 30mila euro in base alla tipologia dell’edificio e del numero di unità immobiliari che lo compongono) con quelle per l’impianto di climatizzazione (15-20mila euro per unità immobiliare) possa coprire l’investimento necessario per realizzare anche la volumetria aggiuntiva (senza considerare le altre spese che potrebbero essere portate in detrazione).

In sostanza, se si fanno bene i conti, ci si può trovare un immobile nuovo, che vale più di quello demolito se non altro perché più grande, senza aver messo mano al portafoglio.