IL PERCORSO
1 IL QUADRO NORMATIVO Il decreto Rilancio e quello Semplificazioni
A prevedere il superbonus al 110% è il decreto Rilancio (Dl 34/2020). L’impianto normativo della maxiagevolazione fiscale per alcuni interventi di efficienza energetica e il miglioramento sismico è contenuto nell’articolo 119, che al comma 3, prevede anche lo sconto per la demolizione e ricostruzione, con i nuovi parametri di efficienza. Il Dl Semplificazioni (76/2020) ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia, prevedendo che gli immobili demoliti possano essere ricostruiti con sagome diverse per migliorare l’efficienza energetica anche aumentando la volumetria, se ammesso dalle norme urbanistiche.
2 LA DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON PREMIO DI VOLUME I piani casa e il nuovo sconto
Combinare i premi volumetrici previsti dalle leggi regionali sui piani casa per chi demolisce e ricostruisce ( un 30- 35% circa in più a seconda della Regione) con i lavori agevolati del 110 per cento è possibile e può rendere conveniente l’operazione. Diversi i fattori da valutare oltre ai costi e all’incremento di valore della superficie aumentata.
Attenzione però al numero di unità immobiliari che si vuole realizzare: il superbonus prevede dei tetti di spesa per unità che si calcolano sul numero di unità esistente prima della demolizione. La convenienza quindi è maggiore se la ricostruzione prevede lo stesso numero di unità, ampliate, piuttosto che la realizzazione di un maggior numero di appartamenti.
3 L’AMPLIAMENTO Pesano i limiti tecnici
Più difficile sommare i due incentivi, fiscale e volumetrico, nel caso di ampliamento di un edificio esistente. Posto che sarebbe necessario un chiarimento interpretativo sull’applicazione del superbonus anche agli ampliamenti di edifici esistenti, restano comunque pesanti limitazioni tecniche. L’accesso al superbonus per l’efficienza energetica infatti è possibile solo se l’intervento prevede un miglioramento di due classi energetiche, che andrà valutato sull’intero stabile e non solo sulla parte ampliata. Così come, per l’antisismica, le leggi sui piani casa richiedono che il rispetto della normativa sismica non possa riguardare solo il nuovo volume.