Per l’immobile professionale sconto a geometria variabile

La deducibilità delle quote è differenziata in base alla data di acquisto del bene utilizzato solo per l’esercizio dell’attività. Regole diverse se l’uso è promiscuo

Tra le spese che possono essere sostenute da soggetti esercenti attività da lavoro autonomo l’investimento in beni strumentali è la fattispecie che rappresenta l’anello di congiunzione tra reddito d’impresa e reddito professionale. Infatti per queste spese la deduzione tramite quote annue di ammortamento è comune sia al mondo dell’impresa (regolato dal principio di competenza) sia al mondo del lavoro autonomo (regolato dal principio di cassa). Peraltro con la mini riforma introdotta dalla Manovra Prodi del 2006 non solo le quote di ammortamento rappresentano un costo deducibile ma anche le minusvalenze derivanti dalla cessione del cespite. Ma andiamo con ordine.

Deducibilità della spesa

La deducibilità della spesa sostenuta per l’acquisto di un cespite per quote d’ammortamento annue rappresenta una significativa deroga al criterio di cassa che governa la determinazione del reddito professionale.

Se si applicasse un criterio di cassa “radicale“(come ad esempio si fa nell’ambito del regime di vantaggio di cui all’articolo 27 del Dl 98/2011) la spesa sostenuta per l’acquisto del bene strumentale sarebbe deducibile interamente verificando semplicemente l’avvenuto pagamento del cespite.

Nel regime dei professionisti di cui all’articolo 54 del Tuir, comma 2, la deduzione, invece è parametrata alle percentuali annue di ammortamento fissate anche per le imprese con il Dm del 31 dicembre 1988.

Si applicano alcune regole comuni al regime del reddito d’impresa, ma vi sono anche alcune peculiarità, ad esempio è possibile dedurre in unica soluzione la spesa per il cespite se il prezzo unitario non supera 516,4€ (elemento comune al reddito d’impresa), ma l’aliquota di ammortamento non viene ridotta al 50% per il primo anno di acquisto del cespite (differenza con il reddito d’impresa). La deroga qui viene estesa alla forma di acquisto in leasing ( che fiscalmente è sempre parificata all’acquisto diretto tramite quota di ammortamento): il citato comma 3 dell’articolo 54 afferma in modo esplicito che il canone di leasing viene dedotto quando matura (e non quando si paga).

Un tema particolare è rappresentato dall’investimento immobiliare. Fermo restando che secondo l’agenzia delle Entrate ( risoluzione 13/2010) l’immobile utilizzato esclusivamente per l’esercizio di arte e professione deve necessariamente essere considerato «immobile professionale» e non privato, va ricordato che la deducibilità delle quote d’ammortamento è molto differenziata in relazione al momento dell’acquisto dell’immobile stesso. Infatti:

per immobili acquistati o costruiti fino al 14 giugno 1990: è consentita la deduzione delle quote annuali di ammortamento, tenendo conto, ai fini del computo del periodo di ammortamento, che per gli immobili acquistati o costruiti prima del 1° gennaio 1985 non sono deducibili le quote di ammortamento maturate prima di tale data;

per immobili acquistati o costruiti dal 15 giugno 1990 fino al 31 dicembre 2006: non è ammessa la deducibilità delle quote di ammortamento.

per immobili acquistati o costruiti dal 1°gennaio 2007 al 31 dicembre 2009: le quote di ammortamento sono deducibili,

per immobili acquistati o costruiti dal 1° gennaio 2010: le quote di ammortamento non sono ammesse in deduzione. In compenso, in base ad una tesi interpretativa la cui logica è difficile capire, dal 2014 (legge 147/2013) è possibile dedurre i canoni leasing relativi all’acquisto dello stesso immobile, il che risulta abbastanza stridente poiché l’Agenzia ha sempre sostenuto, come è giusto che sia, l’assoluta assimilazione tra acquisto diretto e acquisto in leasing, salvo però, in questo particolare caso non riconoscere detta assimilazione.

Manutenzione e ristrutturazione

Un altro costo che spesso è collegato all’immobile professionale è la manutenzione o addirittura l’intervento di ristrutturazione. Al riguardo l’articolo 54, comma 2 del Tuir afferma che ove tali spese non siano imputabili ad incremento del bene cui si riferiscono, la deduzione avverrà entro il limite del 5% del totale dei cespiti detenuti. Tale situazione si manifesta, ad esempio, quando sono sostenute spese per immobili condotti in locazione: il tal caso non vi può essere un incremento del valore del bene (poiché esso non è in proprietà) da cui consegue la deduzione frazionata per anno. Quando si acquista un cespite oltre alla deduzione delle quote di ammortamento il professionista potrebbe trovarsi nella necessità di venderlo rilevando così o plusvalenze o minusvalenze. Per i beni acquistati dopo il 4 luglio 2006 dalla cessione possono emergere proventi (plusvalenze) o costi (minusvalenze) che nell’attuale scenario normativo sono rilevanti ai fini fiscali: nel caso della minusvalenza essa riduce il reddito tassabile se deriva da realizzo del cespite (cessione o percezione di risarcimento assicurativo), mentre non assume alcuna rilevanza la minusvalenza da autoconsumo cioè destinazione del bene a finalità private.

L’immobile promiscuo

Frequentemente nel modo professionale si presenta l’ipotesi dell’immobile utilizzato promiscuamente sia per l’attività professionale sia per abitazione. In tal caso, a condizione che nel medesimo Comune il contribuente non detenga un altro immobile utilizzato esclusivamente per l’esercizio di arte o professione, sarà deducibile il 50% della rendita catastale, e soprattutto, nel caso di immobile condotto in locazione, il 50% del canone e delle spese di impiego (consumi, spese condominiali e utenze varie)