Per appartamenti autonomi la strada del 110% è a ostacoli

Grandi limiti. Anzi, di fatto quasi un’esclusione. È quella che riguarda negozi, capannoni e uffici rispetto al superbonus e che, leggendo le norme, è andata molto oltre le previsioni di legge.

Le persone fisiche, le imprese e i professionisti che detengono un’unità immobiliare non residenziale ( come ad esempio un ufficio, un magazzino o un capannone), costituente un edificio ( il quale, quindi, è composto da un’unica unità immobiliare), non possono beneficiare del superbonus del 110 per cento.

Se questa un’unità immobiliare non residenziale è « all’interno » di un edificio condominiale, invece, possono beneficiare del superbonus del 110% solo per i lavori sulle parti comuni condominiali ( « trainanti » o « trainati » ) , a patto che il condomìnio sia prevalentemente residenziale ( cioè con « superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio » superiore al 50%).

Si arriva a questa conclusione, in parte contraria alla norma, analizzando la lista degli immobili agevolati, contenuta nella circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/ E, paragrafo 2.

Negozi, uffici e capannoni

In questa lista, si parla sempre di destinazione residenziale, ma questa condizione, però, non è richiesta dall’articolo 119 del decreto Rilancio, il quale non vieta ( almeno fino ad un « numero massimo di due unità immobiliari » ) il superbonus del 110%, ad esempio, alle persone fisiche ( al di fuori dell’eventuale ambito d’impresa o professionale), per l’isolamento termico ( intervento « trainante » ) di edifici costituiti da un’unica unità immobiliare non residenziale, come ad esempio i capannoni, gli uffici, i negozi, i magazzini che costituiscono un edificio con un’unica unità immobiliare. Nella norma, infatti, il termine « residenziale » è contenuto solo per gli Iacp, relativamente agli immobili « adibiti ad edilizia residenziale pubblica » .

Edifici condominiali

Per l’agenzia delle Entrate, poi, gli uffici, i negozi o i magazzini « all’interno di edifici in condominio» possono beneficiare del superbonus del 110% ( anche se posseduti da imprese o professionisti), solo per gli interventi, « trainanti » e « trainati » , sulle parti comuni di condomìni prevalentemente residenziali ( cioè se la « superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio » è superiore al 50%, circolare delle Entrate 24/ E/ 2020, paragrafo 2), mentre non sono agevolati per nulla per i lavori effettuati direttamente sugli stessi.

Anche in questi due casi, l’interpretazione è contraria alla norma. Relativamente ai lavori sul singolo ufficio o negozio, infatti, per l’articolo 119, commi 1 e 9, del DL 34/ 2020, le « persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni » , possono effettuare, ad esempio, l’isolamento termico di qualunque « unità immobiliare » ( senza alcun limite di destinazione d’uso), prestando attenzione, naturalmente, a coinvolgere almeno il 25% « della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio medesimo » e a migliorare di due classi energetiche l’intero edificio ( cioè l’intero condominio), situazione non impossibile nei piccoli condomìni ( come confermato dalla una faq pubblicata nel sito internet delle Entrate).

La norma non pone limiti neanche ai lavori agevolati al 110% (ad esempio, l’isolamento termico o il rifacimento dell’impianto centralizzato di riscaldamento) sulle parti comuni condominiali di edifici completamente non residenziali (ad esempio, in un condominio direzionale costituito esclusivamente da uffici e negozi), anche se le singole unità immobiliari sono possedute da imprese o professionisti (si veda Il Sole 24 Ore del 3 settembre 2020).

Antisismico

Per le Entrate, il limite della destinazione residenziale non riguarda solo l’ecobonus « trainante » o « trainato » , ma anche gli interventi antisismici al 110%, che, invece, in base alla normativa originaria, consentono le detrazioni Irpef e Ires del 50- 70- 7580- 85% anche per gli immobili adibiti ad « attività produttive » . Nel paragrafo 2.1.4 della circolare 24/ E/ 2020, infatti, viene detto che « per espressa previsione normativa, gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità, in quanto l’unico requisito richiesto è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3 » .

In realtà, è vero che l’articolo 119, commi 4 e 9, del Dl 34/ 2020, consente il sisma bonus anche per un « numero superiore alle due unità » , ma non pone alcun limite di destinazione d’uso agli immobili interessati dall’intervento ( si veda Il Sole 24 Ore del 9 agosto e 2 settembre 2020), i quali possono essere adibiti anche ad « attività produttive » , cioè quelle « in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali » ( circolare 29/ E/ 2013, per il sismabonus originario).

Per le Entrate il requisito della destinazione residenziale vale anche per le opere antisismiche al 110%