Non è opportuno consentire lavori prima del rogito

Sto vendendo il mio appartamento, e al momento ho fatto il preliminare con l’acquirente attraverso l’agenzia immobiliare. Il compromesso non è ancora stato registrato. L’acquirente vorrebbe iniziare i lavori all’interno dell’appartamento prima del rogito, la cui data non è stata ancora fissata.

Quali rischi possono derivare dal fatto che io consegni già adesso le chiavi dell’appartamento all’acquirente e che lui cominci da subito a effettuarvi dei lavori?

A.C. - MILANO

Il contratto preliminare (cosiddetto compromesso) di vendita immobiliare ha effetti esclusivamente obbligatori: le parti assumono il reciproco impegno a vendere e acquistare l’immobile, mentre il trasferimento della proprietà avviene con l’atto di compravendita definitivo, stipulato con rogito notarile. Prima di tale data, il venditore rimane nella piena proprietà e nel possesso del bene, oggetto del preliminare. Pertanto, consentire al promissario acquirente di iniziare i lavori all’interno dell’appartamento equivale a lasciare che un terzo entri e, in maniera più o meno incisiva, modifichi l’appartamento. Comunemente, con il successivo rogito viene data esecuzione al preliminare; tuttavia, nel lasso temporale fra questo e il definitivo passaggio potrebbero verificarsi eventi di carattere fortuito o patologico a seguito dei quali il contratto di compravendita non verrà più stipulato, e appaiono evidenti le eventuali conseguenze negative per il venditore che avesse consentito di effettuare interventi edilizi nel proprio appartamento, difficili poi da dirimere fra due parti che probabilmente sono entrate in conflitto. Premesso che comunque ogni situazione ha proprie peculiarità, che supportano o sconsigliano accordi in deroga come quello proposto dal lettore, dopo il compromesso può essere, piuttosto, normale e non può sortire alcun effetto pregiudizievole che il promittente venditore consenta al promissario acquirente di accedere all’appartamento per effettuare rilievi metrici e redigere preventivi, in attesa di acquisire il possesso del bene con il trasferimento della proprietà.

In ogni caso, è opportuno che qualsiasi patto successivo al preliminare e antecedente al rogito sia riportato in un’apposita scrittura sottoscritta dalle parti.