Se il piazzale privato danneggia il box sottostante

Un condominio è composto da due edifici, da un piazzale privato a lato di un edificio (che dà accesso a una porzione dello stesso adibita a ristorante) e da una parte interrata adibita ad autorimessa, con box privati. Un box, sottostante il piazzale privato, lamenta infiltrazioni d’acqua a ogni evento atmosferico, ed è stato rilevato che la guaina è da sostituire. Il regolamento contrattuale prevede che «le spese di riparazione dei lastrici solari e di manutenzione ai parapetti di perimetro sono a carico di tutti i condòmini in ragione delle quote di comproprietà. I proprietari esclusivi oltre alla loro quota pagheranno un terzo in più». L’amministratore ritiene invece che la spesa sia imputabile per un terzo a carico del proprietario esclusivo del piazzale, e per due terzi al proprietario del box sottostante.

Vorrei sapere qual è la giusta interpretazione e come si può dirimere la diatriba.

L.A. - GENOVA

Le infiltrazioni dannose provengono dal solaio che divide i box interrati dal sovrastante piazzale di proprietà individuale. In casi di questo tipo, la giurisprudenza, ormai unanimemente, ritiene applicabile la disciplina dettata dalla legge per i solai e non quella per i lastrici solari.

Le spese per i pavimenti, quindi, restano a carico del proprietario del piazzale, quelle per il soffitto delle autorimesse a carico dei proprietari delle stesse e, infine, quelle che attengono alla struttura del solaio, comprese le opere per l’impermeabilizzazione, devono essere divise a metà tra i condòmini proprietari dei box sottostanti il piazzale e il proprietario del piazzale (si vedano, da ultimo, Cassazione, seconda sezione, 28 maggio 2019, n. 14511, e 29 novembre 2018, n. 30935; ma anche, tra le tante, Cassazione, seconda sezione, 16 febbraio 2012, n. 2243).