Stop allo sci ma i prezzi in montagna non arretrano
Solo gli affitti in calo nelle ultime settimane per il blocco degli impianti
Cara casa di montagna, così tormentata dal tira e molla delle aperture sciistiche e dai permessi di spostamento tra le Regioni, tanto da registrare cali anche a due cifre negli ultimi mesi sul fronte degli affitti, ma che resta al top dei desiderata di chi vuole comprare un immobile per le vacanze. I prezzi infatti si mantengono alti, con Cortina che svetta a quota 11.100 euro al metro quadrato di media e con top a 16mila euro, ma anche le altre località non scherzano: guardando i top price, Selva di Cadore, Selva di Val Gardena, Courmayeur e Madonna di Campiglio si mantengono infatti al di sopra dei 10mila euro al metro. Ma quali sono i nuovi trend e i rendimenti? Ecco l’analisi dettagliata basata sui dati elaborati da Abitare Co. in esclusiva per Il Sole 24 Ore.
Più qualità della vita
« Il mercato immobiliare delle seconde casa in montagna si era definitivamente scrollato di dosso la crisi che lo bloccava dagli anni del boom del 2005- 2006 e l’anno scorso la domanda d’acquisto aveva superato quella rivolta alle località di mare del nostro Paese con un aumento delle compravendite del 12% annuo – spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi Abitare Co –. Il 2020 è stato un anno anomalo per l’intero comparto immobiliare a causa della pandemia da Covid- 19 e anche il segmento delle seconde case ne è rimasto coinvolto, ma non in una accezione negativa » .
Negli ultimi mesi le case di montagna sono rimaste ostaggio del balletto delle aperture degli impianti, ma nonostante questo la sensazione, secondo Abitare Co., è che siano state molto più frequentate dai proprietari rispetto agli anni pre Covid. « In ogni caso, negli ultimi anni abbiamo registrato una spinta verso l'alto del mercato delle case in montagna – continua Ghisolfi –. Il motivo è che questa tipologia di immobili viene sempre più intesa come un asset che dà valore aggiunto alla propria qualità della vita. Inoltre si compra in montagna anche per investimento » . Nessuno acquista la seconda casa in montagna aspettandosi una ricapitalizzazione a due cifre nel breve periodo, però è anche vero che in termini di messa a reddito in affitto offre rendimenti più alti degli asset finanziari e anche della casa al mare.
Compravendite e quotazioni
La domanda ha ripreso fiducia e nel 2020 si sono registrati degli aumenti di scambi rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso stimabili in una crescita annua del 6%, secondo Abitare Co. I prezzi di vendita, da circa due anni e mezzo, erano tornati a crescere mediamente dell’ 1,5% all’anno in tutte le principali località e il 2020 si è chiuso in sostanziale stabilità.
Guardando la situazione attuale, in un anno i prezzi nelle principali località di montagna hanno avuto una variazione dal - 1,3% di Cortina ( che resta comunque in cima alla classifica dei valori, vedi tabella) al + 2,5% di Madonna di Campiglio con prezzi medi di 10mila euro al mq e top price di 14.500. In terza posizione la località di montagna dei milanesi, Courmayeur, con prezzi medi di 9.500 euro al metro e top price di 13.600 euro. Cervinia si negozia a una media di 5.800 euro al metro quadro con top price di 7.800 euro e un trend di sostanziale stabilità da un anno all'altro. Per scendere invece sotto i 5mila euro al metro bisogna andare a Gressoney La Trinitè dove le case costano 4.300 euro al mq ( fino a 5.500), a Sestriere ( 4.200 euro in media, con punte di 5.800), a Gressoney St. Jean ( 4.200 e fino a 5.100 euro al mq) e a Bardonecchia, con 3.800 euro al metro di media e top price di 5.800.
Affitti, crollo dopo gli aumenti
« Sul fronte dei canoni da locazione i primi tre trimestri del 2020 hanno registrato un aumento medio del 2,2% ma nel quarto trimestre, con le zone in rosso e il blocco degli spostamenti, si sono avuti cali anche a due cifre » , spiega Ghisolfi. L’affitto medio settimanale va dai 630 euro di Sestriere ai 1.650 euro di Cortina, con la maggior parte delle località al di sopra dei mille euro la settimana.
Rendimenti interessanti
Al netto della situazione attuale dettata dalla pandemia, a essere interessanti sono i rendimenti annui delle case in montagna. Nelle località meglio posizionate e con buoni servizi la casa viene affittata anche da dicembre a ottobre, su base settimanale, e in genere sono in aumento le richieste degli affitti stagionali o annuali. I rendimenti, secondo Abitare Co., sono quindi generalmente attraenti e variano dal 4,2% di Courmayeur al 7,5% di Ortisei ( si tratta di rendimenti al lordo di imposte e spese).
Servizi determinanti
A pesare sempre di più sulla scelta della casa in montagna sono i servizi che consentono di variare le attività rispetto allo sci, come le sempre più apprezzate terme o anche gli impianti sportivi con piscine e campi da tennis. Inoltre sui prezzi più alti, al di sopra dei 7mila euro al mq, le nuove costruzioni propongono piccoli centri benessere, palestra, depositi sci, impianti di domotica, terrazzi, balconi e camino. Tutti plus che sono diventati ancora più importanti con il Covid. Dall’altro lato della tipologia di domanda, invece, coloro che cercano case semplici in centri montani lontani dalle località famose, spesso in piccole frazioni ma a stretto contatto con la natura.