Solo le scelte assembleari vincolano i condòmini

Qualora vengano realizzati lavori straordinari in base alla decisione del consiglio di condominio, senza passare da una regolare delibera assembleare, i condòmini sono obbligati a pagare? L. L. - MILANO

Solo una delibera assunta dall’assemblea risulta essere vincolante per i condòmini, in quanto dalla stessa deliberazione deriva l’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle relative spese. Conseguentemente, in difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria – e salvo il caso dell’urgenza – non sussiste il diritto dell’amministratore di condominio di pretendere la riscossione dei relativi contributi dai condòmini.

A tale riguardo, la Corte di cassazione, con la sentenza 25839/ 2019, ha statuito che « il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa definitiva e deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria ben può... configurare un pagamento ab origine indebito, agli effetti dell’articolo 2033 del Codice civile » , ovvero che il pagamento eseguito dal condomino – in assenza di deliberazione – risulta essere non dovuto e, conseguentemente, l’amministratore dovrà restituire ciò che è stato pagato.

Altresì, la Cassazione, con la sentenza 33057/ 2018, ha stabilito che « l’amministratore del condominio... non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condòmini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea ( Cassazione, n. 8233 del 2007) che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere ( Cassazione, n. 5297 del 2014) » .

Pertanto, salvo il caso di ratifica dell’assemblea con conseguente sanatoria della relativa spesa straordinaria, si ritiene che nel caso di specie – mancando ab origine una vera e propria deliberazione assembleare di approvazione dei relativi lavori straordinari, in quanto risulta che la decisione sia stata irritualmente assunta dal consiglio del condominio – la stipula del contratto con l’impresa non vincola i condòmini ma solamente l’amministratore ( salvo, si ribadisce, il caso dell’urgenza) e, conseguentemente, l’eventuale pagamento posto in essere dal condomino risulta essere indebito ex articolo 2033 del Codice civile. Inoltre, se insieme con l’amministratore rispondano i consiglieri condominiali, è questione che dovrà essere valutata caso per caso.