Alle Entrate si comunica il cambio di proprietario

Se l’immobile oggetto di un contratto di locazione commerciale ( durata 6+ 6) viene venduto, il

contratto dev’essere rifatto a nome del nuovo proprietario o si può continuare con il contratto precedentemente stipulato, comunicando solo la variazione del proprietario?

M. N. - MONZA

In caso di vendita di un immobile oggetto di locazione non è necessario ( ma non è vietato) procedere con la stipula di un “nuovo contratto” ricognitivo del precedente.

Al riguardo, l’articolo 1599 del Codice civile stabilisce che « il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa » .

A sua volta l’articolo 1602 del Codice civile dispone che il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e subentra dal giorno del suo acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

In ogni caso, va inviata all’agenzia delle Entrate una comunicazione relativa al subentro nel contratto di locazione del nuovo proprietario.

In particolare, sul sito www.agenziaentrate.gov. it l’Agenzia ribadisce la distinzione tra “cessione del contratto” dovuta a un accordo esplicito tra le parti, che è soggetta a imposta di registro, e “subentro ex lege”, che riguarda invece l’ipotesi in cui la cessione del contratto avviene in caso di modifica « di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti.

Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. È opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto » .