Cessione di diritti di superficie tassata tra i redditi diversi

La legge di Bilancio tenta di superare gli orientamenti contrastanti Gli effetti sul mercato: potrebbero essere preferite le compravendite

La legge 213/ 2023 ( Bilancio 2024) potrebbe determinare effetti non indifferenti sugli investimenti nel fotovoltaico. L’articolo 1, comma 92, è intervenuto sul Tuir modificando un’impostazione già dibattuta, superando sì orientamenti contrastanti, ma non nel senso più favorevole al contribuente.

L’articolo 9, comma 5, del Tuir equiparava, sotto il profilo fiscale, la costituzione di diritti reali di godimento a vere e proprie cessioni a titolo oneroso, applicando a entrambe l’articolo 67, comma 1, lettera b, del Tuir, con conseguente riconducibilità agli “altri redditi” delle plusvalenze realizzate solo quando il diritto di proprietà fosse stato acquistato dal dante causa da meno di cinque anni. Faceva eccezione l’usufrutto, a cui il Tuir dedicava l’autonomo articolo 67, comma 1, lettera h, secondo cui i redditi relativi costituivano sempre redditi diversi, tassati indipendentemente dal quinquennio.

Su questa bipartizione si era espressa l’agenzia delle Entrate con interpretazione letterale che differenziava sotto il profilo fiscale, ad esempio, tra usufrutto e servitù ( risposta a interpello 381/ 2023). Viceversa, la Corte di cassazione ( 6622/ 2022) e il Consiglio nazionale del notariato ( Studi n. 32- 2017/ T e n. 60- 2006/ T) sposavano la tesi più favorevole al contribuente secondo cui la costituzione del diritto di usufrutto da parte del proprietario seguiva le regole dell’articolo 67, comma 1, lettera b al pari degli altri diritti reali di godimento, con la specifica previsione dell’articolo 67, comma 1, lettera h da applicarsi alla sola cessione del diritto di usufrutto dall’usufruttuario.

Ora il legislatore ha risolto il dubbio interpretativo stabilendo una “terza via” che, da un lato, equipara l’effetto derivativo- costitutivo di diritti reali di godimento a una cessione a titolo oneroso, se non previsto diversamente, e dall’altro inserisce « la costituzione degli altri diritti reali di godimento » in coda alla concessione del diritto di usufrutto nell’articolo 67, comma 1, lettera h.

Dal 1° gennaio, dunque, la costituzione di diritti di superficie, enfiteusi, uso e servitù è soggetta al trattamento originariamente riservato alla concessione in usufrutto, con conseguente applicazione di un regime fiscale più sfavorevole per cui i redditi derivanti da tali diritti saranno ricondotti alla categoria dei “redditi diversi” assoggettati a imposta, senza rilevanza del termine quinquennale dall’acquisto del diritto.

L’impatto di queste novità sul fotovoltaico - in cui il diritto di superficie è largamente utilizzato per assicurare la disponibilità dei terreni funzionali alla costruzione degli impianti ed è fondamentale in chiave di cosiddetta bancabilità - è ancora incerto e torna a scuotere questo mercato dopo il recente articolo 4, comma 2, del decreto Energia 181/ 2023, poi espunto dal testo della legge, la quale prevedeva che il nuovo fondo con finalità di compensazione atto a incentivare lo sviluppo sostenibile fosse alimentato anche con un contributo annuo da parte dei proprietari di nuovi impianti da fonti rinnovabili. In merito ai risvolti della nuova legge di bilancio, al momento si possono solo ipotizzare alcuni scenari, quali il prevedibile incremento del corrispettivo richiesto dai proprietari per la costituzione del diritto di superficie al fine di neutralizzare l’impatto fiscale. Va ricordato che il nuovo regime fiscale graverà anche sui contratti definitivi di preliminari di costituzione di diritti di superficie sottoscritti prima del 31 dicembre 2023.

Non è altresì da escludere che si assista a una più marcata preferenza per la compravendita dei terreni in luogo della costituzione del diritto di superficie.