CITTÀ PER CITTÀ I QUARTIERI DOVE VALE LA PENA COMPRARE CASA

A Milano vincono Città Studi e Magenta, oltre a Bicocca e Portello Trastevere prima per Roma, Napoli schiera Avvocata e Montecalvario Ecco dove servizi e offerta culturale valgono la spesa al metro quadro

Più spendi meglio spendi: è vero fino a un certo punto, almeno se ci si riferisce alla zona in cui comprare casa. La scelta di un quartiere può derivare da criteri soggettivi (non ci si vuole allontanare da dove si è cresciuti, si vuole stare vicino ai genitori eccetera), ma è anche possibile misurare con criteri «oggettivi» l’appetibilità immobiliare di un territorio. Per scoprire che non sempre è direttamente proporzionale all’esborso necessario per viverci.

La ricerca

Ad esempio a Milano l’area tra Corso Magenta e San Vittore è quella che offre le migliori dotazioni di servizi a chi ci vive secondo il rapporto Casa Italia redatto da Scenari immobiliari e casa.it. La cosa forse non potrà sorprendere, visto che si tratta di uno dei quartieri da sempre prediletti dalla buona borghesia meneghina e che i prezzi di zona sono ai top della città. Ma Città Studi ha un appeal «oggettivo» maggiore di Porta Nuova, nonostante prezzi considerevolmente più bassi. A Roma prezzi e qualità dell’area vanno di pari passo visto che il Centro storico è di gran lunga il municipio meglio servito, seguito dai Parioli, ma a Napoli l’avvocata ha una dotazione complessiva migliore di Posillipo e Chiaia, nonostante prezzi medi delle case di almeno il 50 per cento inferiori. A Bologna prevale l’area periferica di Savena.

Come si è arrivati a queste conclusioni? Casa Italia considera cinque aspetti, a partire dall’accessibilità, valutata misurando la porzione di territorio servito da trasporto pubblico (metropolitana, mezzi di superficie); la dotazione di servizi culturali (ad esempio musei e centri espositivi raggiungibili in un massimo di 15 minuti); le strutture scolastiche dagli asili alle università; la presenza di strutture commerciali di vicinato e di medie superfici di vendita alimentare; le strutture sanitarie.

L’analisi compiuta su Milano si articola su ben 88 quartieri. L’area compresa tra via san Vittore e via Vincenzo Monti prevale perché è in prima posizione per quanto riguarda la dotazione di strutture sanitarie e si piazza nei primi posti in tutte le altre quattro graduatorie parziali. Seguono Duomo, Guastalla (Policlinico, Tribunale, Università), Brera e al quarto posto davanti ad aree più blasonate Città Studi. Tra le aree periferiche con ottimo punteggio si segnalano San Cristoforo, Bicocca, Portello e Ghisolfa. Bisogna comunque dire che il divario tra le prime aree in classifica è piuttosto limitato. Non altrettanto accade per la Capitale; l’analisi della città si basa sulla suddivisione in municipi amministrativi. Il primo municipio, cui fanno riferimento il centro storico e quartieri di prestigio come Trastevere, Aventino, Prati stravince, poiché risulta primo in quattro indicatori su cinque e secondo nell’istruzione. Seguono con 30 punti di distacco su 100 i Parioli. Sorprendente il piazzamento al penultimo posto dell’eur.

Anche per Napoli si è seguito il criterio delle municipalità. Prevale il secondo municipio (Avvocata, Montecalvario) grazie alla rete di trasporto pubblico,la cultura e l’istruzione. Al secondo posto troviamo Chiaia e Posillipo, i quartieri di gran lunga più cari della città e in terza posizione il Vomero.

Infine a Bologna prevale la zona di Savena, grazie alla presenza di centri commerciali e di strutture ospedalieri e alla capillarità della rete di trasporto pubblico. Il rapporto di Casa Italia dedica anche un ampio spazio all’analisi del mercato residenziale e formula previsioni di andamento di prezzi e transazioni nei 104 capoluoghi italiani. Per motivi di spazio ci limitiamo a riportare in tabella i dati salienti riguardanti le città più popolose. A Milano sono previste quotazioni in crescita tra lo 0,6% e il 2,3% e un aumento delle transazioni del 25%; a Roma i rogiti cresceranno addirittura del 31% e vi sarà una lieve flessione dei valori solo in periferia. Secondo le previsioni di Scenari immobiliari la ripresa dovrebbe consolidarsi a partire dal secondo trimestre di quest’anno grazie a una bolla di domanda rimasta compressa durante il lockdown. Il problema principale del mercato è che la grande liquidità disponibile deve fare i conti con un’offerta in vendita perlopiù bassa.

Trasporto pubblico, musei, centri sportivi, asili e scuole, ospedali e negozi «di vicinato»: i parametri utilizzati per valutare