Impôts & immobilier Quid des impôts, déclarations & autres déductions ?

L’accès à la propriété est encore possible et fort heureusement aidé et encouragé par l’Etat. Certes, cela va vous en coûter mais pour la bonne cause, celle d’un « home sweet home » bien à vous et avec des soutiens non négligeables. Revue de détails.

Tandis que certaines taxes s’appliquent uniquement pour les biens inoccupés, fort heureusement, d’autres dispositions comme le crédit d’impôt sur les actes notariés, les déductions des cotisations et les primes d’assurance peuvent vous permettre de récupérer un peu de gain à la fin de chaque année. Accroître l’offre de logements au Grand-Duché étant une des priorités du gouvernement, celui-ci a, comme le précise Géraldine Heinz-Pallotta, partner chez GHP tax & trainings, « adopté un projet de loi sur l'impôt foncier (IFON), avec l’introduction d’un impôt à la mobilisation de terrains (IMOB) et d’un impôt sur la nonoccupation de logements (INOL) ainsi qu’un projet de loi sur le registre national des bâtiments et des logements ». En attendant les détails sur cette réforme tant attendue, voilà ce qu’il faut d’ores et déjà retenir :

Ce qu’il faut déclarer quand on devient propriétaire L’achat d’un bien immobilier vous oblige à un certain nombre de démarches administratives, notamment si vous étiez précédemment propriétaire d’un autre bien que vous avez vendu pour financer le suivant ou si vous vous apprêtez à louer le dit bien. La perception de ces revenus fait donc l’objet de déclarations fiscales à effectuer diligemment :

La déclaration de la vente ou l'échange d’un immeuble

Toute vente ou échange d’un bien immobilier doit être déclaré par le vendeur à l’Administration des contributions directes durant l’année d’imposition où l’acte notarié a été signé. Si vous cédez un bien dont vous êtes propriétaire avant d’acheter, n’oubliez donc pas cette formalité : elle s’applique aux ventes de résidences principales, mais aussi aux dépendances et terrains associés. Notez que lorsqu’il s’agit d’une vente de résidence principale, le gain obtenu n’est pas soumis à l’imposition sur le revenu.

La déclaration des revenus locatifs

Quand vous louez un bien dont vous êtes propriétaire, les revenus imposables sont les loyers perçus, après déduction des frais d’obtention (entretien et réparation, intérêts, amortissements, gestion immobilière, etc.). « Les revenus sont imposés dans le respect des taux progressifs ordinaires, et le taux d’imposition marginal maximal varie en fonction du niveau de revenus du contribuable, ainsi que de sa situation, qu’il soit célibataire, marié, avec un ou plusieurs enfants à charge, etc.

Les déductions possibles après un achat immobilier L’acquisition d’un bien immobilier va vous permettre, dans différents cas, d’optimiser vos impôts, car plusieurs déductions sont légalement autorisées.

Le crédit d’impôt sur les actes notariés

Lorsque vous devenez propriétaire d’une maison, un appartement ou encore d’un terrain, il vous faudra encore

compter 7 % de frais de notaire (6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription). Vous pouvez cependant bénéficier d’un crédit d’impôt – ou abattement – sur ces dépenses, dans la limite de 20.000 euros. Cependant, cette déduction s’applique uniquement pour les logements utilisés à des fins d’habitation personnelle.

Le remboursement de la TVA ou le taux super-réduit

Vous pouvez bénéficier d’une TVA, réduite, c’est-à-dire à 3 %, pour construire ou rénover un logement si celui-ci est destiné à un usage d’habitation principale. Cette TVA peut s’appliquer directement et, dans ce cas, vous n’avez pas de déduction à faire sur vos impôts. Les artisans concernés vont automatiquement vous facturer avec une TVA de 3 %, à la condition formelle que vous fassiez appel à une structure agrémentée par l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Si vous avez effectué les travaux vous-même ou que vous n’avez pas bénéficié du taux réduit de manière automatique, il vous est loisible de demander un remboursement de la TVA à l’AED, sachant toutefois que cet avantage fiscal ne peut pas dépasser 50.000 euros par logement ».

Déductions possibles pour personnes physiques (IRPP)

La déduction des cotisations d’épargne-logement Vous avez souscrit un contrat d’épargne-logement auprès d’un établissement agréé au Luxembourg pour votre résidence principale ? Sachez que vos cotisations d’épargnelogement entrent dans la catégorie des dépenses spéciales. Vous pouvez les déduire de vos impôts, avec les intérêts créditeurs liés à ce contrat. « Attention toutefois, votre contrat d’épargne-logement ne doit pas être résilié endéans une décennie et cela doit être utilisé pour des travaux dans l’habitation (preuves à l’appui à transmettre à l’administration). Dans le cas contraire, le montant sera recalculé par le biais d’une imposition rectificative », précise encore Géraldine Heinz-Pallotta.

La déduction des cotisations, primes d’assurance et intérêts du prêt

Sous certaines conditions, vous pouvez déduire vos primes d’assurance et vos intérêts d’emprunt de votre assiette imposable. À titre d’exemple, si vous choisissez de souscrire un prêt personnel, vous avez le droit à la déduction des intérêts (celle-ci n’est en revanche pas possible si vous prenez un crédit hypothécaire). Les cotisations d’assurance « solde restant dû » sont également déductibles, si les contrats ont été signés pour dix années à minima.

La déduction des frais d’obtention

Pour acheter ou construire une maison ou un appartement, vous engagez des dépenses, dont certaines fiscalement déductibles. On peut ainsi mentionner les frais d’acte d’ouverture de crédit, les intérêts débiteurs, l’impôt foncier, la

commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire ou encore les frais de dossier. Gardez bien en tête que les frais liés à l’acquisition d’un terrain à bâtir sont également déductibles comme des frais d’obtention, ceci évidemment réglementé par une date butoir pour le début des travaux entrepris.

La déduction des frais de financement du prêt Tous les frais de financement, ainsi que les intérêts débiteurs, peuvent être déduits de vos revenus dans la déclaration d’impôts ais sont néanmoins plafonnés.

Les impôts dûs par résident

Les impôts sur le revenu ne sont pas les seuls que l’on paie au Luxembourg : dès lors que vous emménagez sur le territoire grand-ducal, vous devenez redevable de certaines taxes.

La taxe communale de non-occupation

Même si toute ne passent pas à l’application, chaque commune du Luxembourg peut appliquer des taxes sur les biens non occupés ou non utilisés, ainsi que sur les terrains constructibles non exploités, cette mesure visant évidemment à encourager tout propriétaire à mettre son ou ses logements à disposition de l’Etat pour la construction de logements neufs.

Des démarches administratives peuvent encore être mentionnées telle que celle de remplir la partie « immobilier » du formulaire 100 si vous êtes en train de faire construire une nouvelle habitation. Bien évidemment, vous pouvez vous aider de sites en ligne pour réaliser vos déclarations plus aisément, bien que cela ne remplace pas l’accompagnement scrupuleux d’un professionnel expert dans le domaine de l’immobilier.

Enfin, retenez que pour acquérir un bien immobilier, « un apport minimal d’environ 20 % du prix d’achat est requis par les institutions bancaires, ainsi que des revenus stables ».

Dans le cas de jeunes employés aux revenus stables, cet apport non atteint peut être compensé par une inclinaison sérieuse à l'épargne : ainsi, si la banque ou l'organisme de financement note une volonté conséquente en ce sens, elle pourra, dans certains cas, octroyer son banc seing. Il est donc temps d'actionner le mode « fourmi » tout en profitant un peu aussi de la vie, bien sûr. Allez ! Courage !