Tout là-haut sur la montagne !

De l'appartement classique au chalet de luxe, tout s’achète et tout se loue à la montagne ; et les rendements permettent normalement d'amortir les frais. Mais il y a encore des pièges à éviter pour réaliser des investissements fructueux dans des biens immobiliers adaptés à la saison hivernale, et ce, en attendant l'été...

Avec une moyenne de seulement 18 à 20 semaines d'occupation l'hiver, les investisseurs ont logiquement tout intérêt à viser aussi les trois mois d'été s’ils souhaitent réellement optimiser la rentabilité de leur logement.

Une durée d’occupation limitée à prendre en compte

D'où l'importance de trouver un bon compromis. Car, si pour attirer les locataires ou profiter soimême de son bien au cours de l'hiver, il convient de privilégier une station en altitude garantissant un bon taux d'enneigement, une fois la saison chaude venue, il est essentiel de cibler un lieu capable d’offrir des activités en toute saison. A fortiori, la station idéale se révèle aussi active durant l’hiver que pendant l’été. Pour réussir son achat, il est donc conseillé de se montrer particulièrement vigilant en termes d'infrastructures communales.

Concrètement, celles-ci ne doivent pas se limiter aux seules remontées mécaniques et autres pistes de ski. Et, l'un des moyens les plus efficaces pour savoir si une station constitue une bonne destination d'investissement consiste notamment à analyser son potentiel touristique en regardant notamment le nombre et la qualité des hôtels et des résidences de service y étant déjà installées.

Attention, en effet, à ne pas se lancer dans des paris risqués. Autrement dit, soit en misant sur une petite station en pensant qu'elle pourrait devenir « the spot » hivernal incontournable de la prochaine décennie, soit, à l’inverse, en investissant dans une zone citadine périphérique au pied des hauts sommets encline à changer de visage en quelques années, et à voir ainsi ses prix s'affoler, assurant de facto aux investisseurs une belle plusvalue à la revente. De toutes les surprises que peut réserver la montagne, ces hypothèses sont les moins vraisemblables.

Une idée du rendement

Autre donnée importante (en termes de quête de rentabilité) à garder en tête au moment d'investir : le prix d'acquisition. En effet, en montagne, la même règle semble prévaloir pour un bien destiné à la location, et ce, nonobstant la somme inves

tie, à savoir : une rentabilité comprise peu ou prou entre 2 et 4 % bruts.

Or, même s’il peut y avoir un écart tarifaire à l'achat de l'ordre du simple au double, voire davantage, au sein d'une même résidence, entre un appartement au rez-de-chaussée et un autre au dernier étage proposant tous les deux la même capacité de couchage, ce différentiel se retrouve rarement à la location. Une des principales raisons à cela réside dans la priorité des vacanciers, en l’occurrence le nombre de lits et les facilités de couchage, et pas forcément la vue sur la montagne qui double facilement le prix.

Quant aux investisseurs uniquement tentés par les éventuels avantages fiscaux liés à l'achat d'un appartement en résidence de tourisme, mieux vaut là aussi bien réfléchir avant de se lancer. Si la carotte fiscale du pays de la propriété est certes tentante, les contraintes d'un tel investissement se révèlent assez lourdes à supporter au fil du temps. Outre le fait de devoir signer avec un exploitant un bail commercial et de lui verser une indemnité d'éviction pour pouvoir reprendre totalement possession de son bien, le propriétaire ne peut profiter de son logement qu'à certaines semaines prédéfinies par contrat. Sans compter qu'à la revente, les perspectives de plus-values sont quasi inexistantes.

Investir à la montagne : conseils et avertissements !

Les montagnes françaises et suisses, entre autres, comptent parmi les plus beaux et les plus grands domaines skiables au monde. Ces derniers, au même titre que ceux de l'Autriche et de l'Italie du reste, qui sont aussi des coins très intéressants et attractifs, proposent véritablement un cadre rafraîchissant au beau milieu des villages et des massifs avoisinants (allant du chalet luxueux à Val d’Isère au grand appartement familial sur Tignes, du côté des Alpes françaises) et procurent une vue à couper le souffle (le Mont-Blanc, par exemple).

Mais, acheter à la montagne dans l’idée de louer son bien, c'est accepter avant tout de faire de la location saisonnière. Contrairement à un investissement immobilier en ville qui peut réussir à se louer toute l'année, qu'il soit proposé nu ou meublé, la demande en station porte sur une période beaucoup plus restreinte. Le public visé correspondant, en effet, aux seuls vacanciers, le taux d'occupation du logement s'en retrouve largement écorné.

Par conséquent, même si le montant du loyer à la semaine est généralement plus élevé que celui d'une location classique, son taux de rentabilité s'en ressent. Et ce, même dans une résidence de services qui garantit pourtant aux propriétaires un rendement annuel prédéterminé, bien effectivement loué ou non.

Or, le choix d’un achat purement privatif ou d’un investissement locatif à la montagne, neuf ou ancien, doit être pragmatique et basé sur des critères solides comme la renommée et l'étendue du village ou de la station, les services de proximité, ou encore la qualité de construction des chalets et des appartements. Sachant qu’en matière de revenus locatifs, un domaine skiable à la mode garantit leur régularité, pour être sûr de bénéficier d’un

le choix d’un achat purement privatif ou d’un investissement locatif à la montagne, neuf ou ancien, doit être pragmatique et basé sur des critères solides...

enneigement favorable, il faudra axer ses recherches autour des stations en altitude et éviter, si possible, la moyenne montagne qui, pour sa part, offre néanmoins moult activités à la belle saison pour laquelle les locations sont très souvent recherchées par les familles.

Ainsi, l’achat d’un deux ou trois pièces dans une grande station pourra aussi bien répondre à un « coup de coeur » familial que devenir la source d’un revenu locatif intéressant pour un investisseur, même si les touristes tendent à s’orienter, depuis peu, vers des surfaces un peu plus grandes (allant de 30 à 50 m²), modernes et accompagnées de fonctionnalités accessoires tels que le sauna, le hammams, etc.

Quid des bonnes affaires ?

Les résidences gérées par de grands opérateurs tardant un peu trop à verser des loyers à leurs propriétaires respectifs contribuent très souvent au phénomène des ventes accélérées ou précipitées. Les propriétaires craignant des pertes potentiellement énormes au niveau de leurs rentrées escomptées (et jamais encaissées) se voient parfois contraints de vendre rapidement. Le cas échéant, il y a toujours un repreneur qui saura racheter au plus bas et profiter ainsi de la situation.

Toutefois, il faut bien garder en mémoire qu’une telle reprise de bail expose aussi le nouveau propriétaire aux mêmes difficultés rencontrées par son prédécesseur, avec notamment des semaines et des semaines de non-encaissement de loyers, en raison de conditions météorologiques exceptionnelles et imprévisibles ou à une année blanche causée par une crise sanitaire dramatique (comme il y a quatre ans). Sans parler des coûts d’entretien des bâtiments plus élevés en montagne à cause d'éléments tels que le froid et la neige qui usent plus rapidement les composants. Bien sûr, les matériaux employés devant être adaptés au climat local, ceux-ci s’avèrent souvent plus onéreux, alors gare aux frais d’entretien annuels…

En référence aux déboires subis par une grande partie des propriétaires au cours de l’année 2021, force est de constater, une fois n’est pas coutume, une offre actuelle dans l’ensemble supérieure à celle qui semblait prévaloir jusqu’alors ; cela étant dit, les prix à la montagne ne dégringolent pas pour autant et la demande reste forte. Et pour cause ! Depuis le début de la crise sanitaire en mars 2020, la montagne (comme le littoral et l’intérieur des terres) fait l’objet d’un regain d’intérêt, en particulier grâce aux grands espaces, au grand air, et aux activités praticables en pleine nature.

Climat et impacts

Le réchauffement climatique a, lui aussi, une incidence sur la diminution du nombre de jours d’enneigement, et donc sur la longévité de la saison hivernale. En même temps, quoi de mieux que la haute montagne pour échapper aux canicules estivales provoquées également par ce même phénomène.

Pour les accrocs au ski, il est préférable de lorgner les stations situées au-delà des 1.800, voire 2.000 mètres, qui souffriront moins, à court ou moyen terme, du manque de neige. Mais, dans une perspective de location à tout public, il est préconisé d’investir dans des stations ou des villages avec des offices de tourisme dynamiques proposant des activités aussi bien en hiver qu’en été, et plus à même d’attirer des touristes en toute saison.