Kos bina infrastruktur punca harga hartanah melonjak
SEperti yang kita tahu isu pemilikan rumah ADALAH kompleks DAN memerlukan penyelesaian DARIPADA PELBAGAI sudut. Di bahagian satu, kita sudah mengupas dari sudut permintaan dan pengeluaran pasaran, produk yang bersesuaian dengan pendapatan rakyat, penggunaan data raya dan dilema kerajaan negeri serta pusat dalam hal tanah.
Kali ini kita akan mengupas pula dua lagi isu penting iaitu pembiayaan dan kos binaan rumah.
Ramai yang beranggapan pemaju sewenang-wenangnya meletakkan harga rumah yang tinggi demi mengaut keuntungan yang melampau. Hakikatnya, tidak semua pemaju begitu.
Malah, margin keuntungan pemaju membina projek perumahan semakin berkurangan daripada 20 peratus kepada 15 peratus sejak kebelakangan ini dan ini bukannya projek membina rumah mampu milik. Jika tidak, pasti margin lebih rendah.
Mengapa ini berlaku? Adakah ini berikutan kos tanah yang meningkat? Tidak sama sekali.
Jawapannya adalah, hal ini berlaku berikutan kos membina rumah telah meningkat.
Kos yang dimaksudkan bukanlah kos tanah dan kos bahan mentah (yang kita sedia maklum tidak dikenakan cukai SST) semata-mata namun ia merangkumi kos pembangunan, pematuhan dan sumbangan.
Untuk sesebuah rumah dibina, pemaju perlu menyediakan infrastruktur awam seperti jalan, longkang, tempat letak kereta, kemudahan komuniti, elektrik dan lain-lain.
Pada masa yang sama kadar premium pembangunan tanah perlu dibayar dan semakin tinggi premium dibayar, semakin besar kantung kerajaan negeri.
Inilah yang dikatakan sebagai kos pembangunan, pematuhan dan sumbangan.
Apa yang terjadi bagi kos-kos ini?
Di sesetengah negeri, kos-kos berkenaan telah meningkat sehingga 200 peratus hingga
300 peratus sejak 10 tahun lalu. Ini bermaksud peningkatan dua tiga kali ganda.
Sebagai contoh di Pulau Pinang. Jika dahulu kos pembetungan setiap ekar adalah RM10,000, sekarang ia telah dinaikkan ke RM50,000.
Kos pembinaan fasiliti komuniti telah naik dari
RM25 setiap kaki persegi kepada RM500 kaki persegi.
Semua ini membawa kepada kenaikan kos binaan rumah sebanyak RM120 per kaki persegi.
Sesungguhnya, perkara ini telah menyumbang kepada kenaikan harga rumah daripada pemaju. Jika pemaju tidak dapat menampung penambahan kos ini, sudah pastilah kos tersebut dialihkan kepada pembeli rumah.
Oleh yang demikian, amatlah penting bagi kerajaan negeri mengurangkan kos-kos ini supaya pemaju dapat membina rumah khususnya rumah mampu milik pada kadar yang lebih rendah.
Mungkin sudah tiba masanya kerajaan negeri menjadi lebih kreatif dalam mencari sumber pendapatan tanpa perlu terlalu bergantung kepada hasil yang berkaitan dengan pembangunan hartanah oleh pemaju.
Namun, tidak dinafikan bahawa pemaju juga perlu memainkan peranan dalam mengurangkan kos. Mereka perlu berbuat demikian dengan menukar cara mereka membina rumah.
Pada masa kini rata-rata pemaju masih terikat dengan cara tradisional yang berteraskan buruh. Cara ini mengambil masa yang lama untuk menyiapkan rumah serta kurang produktif.
Tidak dinafikan akses kepada buruh murah menyebabkan pemaju masih gemar dengan cara ini. Maklumlah, mudah dan senang.
Namun, apa pula kesannya? Kos membina rumah menjadi mahal.
Jadi, pemaju perlu menukar kepada teknologi dan cara yang menghasilkan produktiviti yang tinggi seperti Sistem Binaan Industri (IBS) yang telah terbukti mengurangkan kos pekerja dalam membina rumah sebanyak 45 peratus di Singapura dan Hong Kong.
Kerajaan pusat mungkin boleh mewajibkan setiap projek mampu milik mengguna pakai teknologi seperti ini.
Antara aspek penting yang perlu diatasi adalah pinjaman perumahan. Jika hari ini
100 orang pembeli membuat permohonan pinjaman, kemungkinan besar 50 permohonan itu akan ditolak. Mengapakah ini terjadi? Mudah, ianya disebabkan profil kewangan yang amat lemah terutama di kalangan orang muda. Baru-baru ini pun Bank Negara Malaysia (BNM) melaporkan 47 peratus belia berumur 20 hingga 30 tahun memiliki hutang kad kredit yang amat tinggi.
Ini tidak diambil kira lagi 75 peratus isi rumah di Malaysia tidak mempunyai simpanan kecemasan walau RM1,000 sekalipun.
Langkah bank-bank memperkenalkan skim pinjam-beli (Rent To Own) dan usaha Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menggesa mereka menyediakan pakej pinjaman rumah pertama yang lebih fleksibel tidak bermakna jika pemohon sendiri mempunyai profil kewangan yang teruk.
Oleh yang demikian, pendidikan kewangan di kalangan pelajar dan generasi muda amatlah penting. Hakikatnya tidak ramai rakyat Malaysia yang faham tentang kadar faedah, pengurusan hutang, kredit dan kewangan.
Mereka perlu diajar mengenai perkara ini supaya sekalipun pendapatan mereka tidak tinggi, profil kewangan mereka cantik dan memungkinkan mereka mendapat kelulusan pinjaman.
Tidak guna kerajaan menyediakan sejuta rumah mampu milik jika di akhirnya mereka hanya mampu boleh pandang kerana kegagalan mendapatkan pinjaman.
Di akhirnya, inilah antara isu-isu penting yang perlu ditangani secara sekali gus demi memastikan rakyat Malaysia boleh memiliki rumah.
Penyelesaian secara berasingan tidak berupaya membawa kesan yang diharapkan. Malaysia sudah baharu, dasar pemilikan rumah juga perlulah baharu.