為何城市讓人望而卻步？

通常，衡量不平等的方法是比較一國國內家庭之間的收入。但還有另一種不平等，存在於城市住房的平價程度之間。這種類型的不平等性的影響同樣令人擔憂。

在全球許多中心城市，住房對收入一般的群體而言越來越不堪重負。隨着一座城市房地產價格的上漲，一些居民將被迫離開。當然，如果這位居民已經擁有了可售住房，那麼他可能認為價格上漲等於是天降橫財，可以賣了房子帶着這筆橫財離開。但若非如此的話，他就有可能被迫兩手空空一走了之。

其影響不僅在於經濟上。人們可能被迫離開生活了一輩子的城市。離開意味失去這輩子建立起來的關係，堪稱一場災難。如果太多在城市裡生活了一輩子的居民因為房價上漲而被迫離開，這座城市自身也將蒙受身分乃至文化損失。這些人群的離開，一座昂貴的城 市將逐漸變成屬於高收入家庭的飛地，突顯出其價值。不同收入水平的人群日益被地理隔離，收入不平等可能出現惡化，社會也有可能兩極分化，甚至可能出現嚴重的嚴重的衝突。

房價過高人們被迫遷離城市

今年的人口統計公司（Demographia）國際住房平價調查表明，全球主要城市已經出現了巨大的差異（用中位住房價格與中位家庭收入之比衡量）。比例越高說明人們被迫離開的壓力也越大。

今年的調查覆蓋9個國家的92個城市。截至2016年底，香港是住房價格最高的城市，價格收入比達到了18.1。這意味，負擔中位價格的住房的30年抵押貸款，需要花費中位收入買房者一大半的收入——這還未計入利息。香港的抵押貸款利率很低，但也沒有低到零利率的程度，這意味，中位收入家庭如果無法獲得來自比如父母的資助，或者移民 購房者如果無法獲得海外資金的資助，幾乎不可能買得起房。

位居香港之後的城市是悉尼（12.2）、溫哥華（11.8）、奧克蘭（10）、聖何塞／矽谷（9.6）、墨爾本（9.5）和洛杉磯（9.3）。再接下來分別是倫敦（8.5）和多倫多（7.7）——這兩個城市房價雖然非常高，但收入也高。

與此同時，一些很有吸引力的世界城市住房相對收入而言可謂平價。紐約市的中位住房價格為中位家庭收入的5.7倍。在蒙特利爾和新加坡，這一比率為4.8；東京和橫濱為4.7；芝加哥為3.8。

些許關於這些異常城市的數據不夠準確。這些數據難以核實，而且必然會因為城市、國家和洲的不同而出現不一致。比如，用於計算中位價格和中位租金的地理邊界可以有多種劃法。在一些城市，價格較高的住房可能更加容易轉手。而在一些城市，家庭規模更大，這意味這些城市的房子也比其他城市更大。

但誤差不可能大到能夠推翻基本結論的程度，即全球住房平價性存在高度差異。接下來的問題是為何某些城市的居民會面臨畸高──甚至無法負擔──的價格。

在許多情況中，答案與住房建設的壁壘有關。麻省理工學院的賽茲（Albert Saiz）用美國各大城市的衛星數據確認，較嚴格的物理限制──有水體環繞或土地存在梯度導致無法大量建房──與更高的房價之間存在關聯。

但壁壘也有可能是政治性的。大規模建設中低收入住房能夠極大地影響住房平價性。但現有高價房的房主根本沒有動力支持這樣的建設計劃，這會降低他們自己的投資的價值。事實上，他們的抵制就像湖岸一樣難以克服。因此，市政政府可能不願意頒發擴大供給的許可。

建設選項不足可能是推高房價收入比的因素，住房價格長期總會上漲，即便城市無法吸引到新的產業、聲望或人才。一旦城市可供建房用地告罄，其後續增長就必須通過較低收入人群的離開來協調。

房價相對收入的上漲不可能是突然發生的，因為預料到價格變化的投機客會搶先抬價。他們可能會漫天要價，導致房價收入比率暫時升高到比必要程度還要高，形成房價泡沫，在居民中間造成不必要的焦慮。

但如果公民社會認識到保護低收入住房的重要，這種趨勢就會得到遏制。居民必須明白，許多抵制加大建設的呼聲，來自特殊利益集團；事實上，這是一種房主尋求提高自己的房子的轉手價值的尋租活動。多倫多大學的佛羅里達（Richard Florida）在新書《新城市危機》描述了這一現象，將反對建房者與19世紀初砸毀奪走他們的飯碗的機械紡紗機的盧德分子相提並論。

有時，城市可能正在邁向“偉大城市”的途中，應該允許市場力量驅逐不能充分參與到這一偉大進程的低收入人群，為有能力的人讓路。但是，更常見的情況是，一個住房價收入比率很高城市，與一個缺乏同理心、人道主義使命感以及日益增加的多樣性的，並且供給受限的城市相比，更加不像是“偉大城市”。而這會為危險的憎恨創造溫床。