有能力買96萬的房子理財師卻建議50萬……

首先祝賀蘇先生在過去幾年，妥善管理個人的財務，不論是現金流、債務、儲蓄等方面的管理。根據他提供的數據和資料，算出的財務比率，並取得以下結論：

1）他在應急資金的處理做得不錯，假如發生不幸事件並失去工作，應急資金可應付121個月的開銷。

2）他有能力使用現有資產4個月，償還短期貸款，換句話說，以流動資產履行短期財政義務。

3）他並沒有超支他的收入，從儲蓄32%顯示這一點，換句話說，他具備良好儲蓄習慣。4）82%的資產屬於他（沒有負債），91%是流動性質。5）他妥善管理其債務，從債務償付比率（採用總凈付），以及債務對資產比率這兩個比率顯示出來，分別為20.20%和17.51%。

6）他的資產凈值RM776,693，根據fabulouslybroken. com，標準的凈值是年收入x年齡/10，因此是RM570,000 （RM12,500x12x38/10）

根據蘇先生的來信，他想要購買RM960,000的新屋，並且是以他個人的意願，採用一些策略來償付其房貸分期。

不建議提74萬8800買房子

1）我個人不鼓勵蘇先生領取另一筆RM748,800（在大馬，最高貸款額是RM750,000）購買RM960,000的房屋。原因很簡單，主要是基於以下幾個經調整後的比率：

Ａ.債務償付比率：42.56%

[ （ RM1000+RM4714-RM1500）/RM9900 ] 、而且採用凈

收入是86.32%。

[ （ RM1000+RM4714-RM1500）/RM4882 ] 、超過35%。

Ｂ.總債務對資產比率：57.82%，標準尺度是不超過

50%。

Ｃ.他的固定薪資凈收入只是RM4882，其餘的RM5018是

佣金收入，這是每月不固定收入，有時多、有時少。

Ｄ.另一個需要考量的因素：律師費、印花稅、估價費等

等。

在購買新房屋之前，以下是需要準備的資金：

以上數額佔蘇先生銀行儲蓄的49.55% （262,382/647,000x100%），這是大量的資金外流。

替代性方案

1）採用售賣房屋所得還完汽車貸款分期。2）依然採用每月的RM1000儲蓄、以及RM500公積金，支付新屋的每月分期付款，控制每月開銷，從RM1800減至RM1500。

3）最好是購買一間價值RM500,000的房屋，首期付款30%、利率6.65%、供期32年，每月房貸分期付款RM2203，裝修房屋和家具RM150,000，應該重新考慮刪減這筆費用。4）新屋分期付款新增數額只需RM703。5）購買房屋開始需支付的總開銷：RM176,498，包括首期屋款、律師費、印花稅、估價費等等。

6）因此，債務支付比率是15.7%（2203-1500）/4882，債務對資產比率是40.59%（373,900/921,095）。

7）他需要採用現金盈餘RM465 [RM4882-4417（每月開銷）] 加以儲蓄和投資，以實現短期目標（結婚），然後，將每月的佣金RM5018儲蓄起來作為這個目標，那麼，在接下來的兩年，他將會獲得RM131,592（RM5483x24）。

8）投資比率只顯示7.93%，他可以動用在銀行的現金儲蓄RM100,000進行投資，例如投資互惠基金（根據個人的風險承受度），以提高投資資產比率至18%，這也是長期退休目標，通過這樣的方式，讓金錢的價值增長或是在長期的基礎上增值，手上不要握有太多現金，以便不失去投資機會。

註：以上的計算與意見，純粹是根據蘇先生提供的數據和資料，可聯絡執照理財師，以獲取更準確資料和專業意見。