中價住宅交易仍火熱今年產業市場勝去年

（吉隆坡12日訊）房地產諮詢公司Rahim & Co預測2018年大馬產業市場依舊充滿挑戰，惟將比去年來得好，整體市場料呈現平穩情況。

50萬以下需求大

公司董事蘇萊曼在2017/2018年產業市場檢視報告匯報會上表示，售價25萬至50萬令吉的住宅房產交易依然相當火熱。該價位的房產面積一般較小，但發展商採取新穎概念如：綜合發展項目以及交通導向（TOD），仍被買家所廣泛接受。

談到可負擔房屋，對大部分購屋者來說都不可負擔，蘇萊曼也表示，大馬人購屋其中一個最大挑戰是家庭收入增長放緩。在2014至2016年大馬人家庭收入增長仍比較高，但在過去兩年大馬家庭收入成長卻遠低於房價成長。

Rahim & Co董事蔡汝光則表示，家庭收入不是短期可以解決的問題，因此政府也應該考慮如何降低產業建造成本。

“政府若可以釋出更多土地增加市場供應或在發展商符合相關條件後，加速項目批准，這都是有效降低房屋成本方法。”

新住宅滯銷20304間

另外，“先租後買”（Rent To Own）政策推出，也逐漸被購屋者接受，同時也減輕了發展商因為購屋者無法獲得銀行貸款，所形成的產業滯銷壓力。

截至2017年9月，新落成滯銷住宅房產，按年增加43%至2萬零304間。這也突顯當買家負擔不起時，市場要如何消化不斷增加的房產的困境。

與此同時，高端住宅房產情況則更不樂觀，蘇萊曼說：“在過去18至24個月，高端產業實際成交值，下跌10%左右，或二手市場要價下跌15至20%。”

去年首9月房屋成交值上揚7%

另外，根據產業估價局（JPPH）的數據顯示，在2017年首9個月大馬房屋成交量下跌速度放緩，共下跌4.3%至22萬9529宗，比2016年同期11.9%來得低。不過，成交值卻按年增加7%至1022億9000萬令吉，為2015年首見。

Rahim & Co董事洪金闢表示，房產成交總值走高，除了反映產業市場價格依然企穩以外，在去年也有大宗辦公樓的產業交易成交，這些產業高達數億令吉以上，這也推高了成交總值的原因之一。

他補充，隨着買家和賣家的期待價格落差收窄，相信在未來產業成交量將逐漸增加。

巴生河流域辦公室供過於求租金受壓

該公司也預見巴生河流域一帶，辦公室面積

供應依舊高企，目前已經有多達1億3100萬平方呎辦公室面積供應，在未來數年更會有額外1800萬至2000萬平方呎辦公室租用面積將推出市場，該領域無論出租率或租金將繼續面對壓力。

蘇萊曼表示，在辦公室租用市場挑戰嚴峻，目前舊大樓翻新成為新潮流。大樓翻新也有助於提升產業出租吸引力，解決辦公室空置問題。

凍結令衍生問題

詢及商場和高端產業凍結令是否來得太遲，蘇萊曼則表示，凍結令是預防未來數年供應過剩做準備，基本上對於現今產業市場影響不大。

洪金闢則認為，政府不應該落實產業凍結令，首先是該產業凍結令並不是全面禁止，後來也傳出一些產業項目可按個案方式被豁免。

“這衍生了更多問題，什麼項目可以豁免，什麼項目不可以豁免，這造成更多問題。另外，如果發展商有足夠‘持有能力’，沒有太嚴重資金流動問題，政府不應該干預市場的供需問題。”

至於零售產業也面對電子商務和數碼化時代來臨面對更多挑戰，蘇萊曼表示，目前巴生河流域商場總出租率為85.2%。在未來4年內，將新增1820萬平方呎的供應。這將為商場營運者造成更大壓力。

“電子商務令商場調整了本身的策略，實體店不再只是吸引人們購物，而是提供購買經驗以及娛樂的場所。”

不過，電子商務興起也使得工業產業變得更為吸引，隨着大馬政府推出數字自由貿易區（DFTZ）預測吸引更多工業產業投資者，主要是物流和倉庫需求將繼續走高。