AXIS柏威年上演重頭戲

產託併購風未息

（吉隆坡13日訊）產業投資信托公司（REIT）去年完成一系列收購後，胃口依然奇佳，接下來兩大重頭戲分別來自AXIS產業信托（AXREIT,5106,主板產業投資信托組）和柏威年產業信托（PAVREIT,5212,主板產業投資信托組）。

AXIS將完成建雀巢分銷中心柏威年收納柏威年精英廣場

AXIS將完成雀巢分銷中心建造計劃，而柏威年也會收納柏威年精英廣場（Pavilion Elite）。

聯昌研究指出，產托公司今年盈利成長將走緩至5%，因受到減少租金調整、租戶銷售僅适度成長、採取更抗禦策略留住租戶等3大因素考量影響。

該行研究名單下產托股的2017財政年第四季業績皆符合預測，平均核心淨利按年成長達6.4%，今年則因上述3大因素，稍為走低至5%水平。

“雖然市場擔心產業出租市場競爭激烈，不過，整體行業浮現的利好料可抵消部分劣勢，包括增值資產收購活動將開始作出盈利貢獻，及2018年產業出租逾期率減少等。”

該行較為擔心凱德商托（CMMT,5180,主板產 業投資信托組）今年業務前景，主要是它在2018年到期的淨可出租資產，大部分是來自巴生河流域資產，這也是拖累其2017年盈利的個中主因。

目前市場有些擔心國內辦公室及零售產業供應過剩，所以，聯昌研究推荐的產托股，須擁有3大特定優勢支持，包括（一）穩定的租用狀況，旗下首要零售及辦公室資產具有長期租用率，以支持正面租金調整及維持出租率、（二）良好的資產提升措施記錄、及（三）擁有強勁的贊助者后盾。

馬資源桂和周息率可達7.8%

聯昌研究表示，該行研究名單下的產托股中，周息率最高公司，首推馬資源桂和（MQREIT,5123,主板產業投資信托組），預料2018財政年的周息率可達7.8%。

它指出，AXIS則是2018年盈利成長潛能最強的產托股，特別是旗下雀巢分銷中心資產，將開始作出盈利貢獻。

該行指出，預料巴生河流域在2019年的新零售樓面將增加4500萬平方尺（目前為7200萬平方尺），出租成長率及租戶更新租約，將在市場競爭激烈下疲軟。該行研究名單下的產托股，雖仍可維持租用率，不過，將須付出調低租金的代 價。

聯昌研究認為，坐落在首要地點的高素質及利基性質的購物中心，相信業務表現仍然良好，以及有望取得正面的租金調整。

“目前是租戶占優勢的市場。擁有長期租戶或特別為客戶而建的產業資產，較有望獲得租金調整及留住租戶。”

該行指出，理論上而言，利率走高，將負面影響產托公司股價及回酬率，特別是借貸成本走高沖擊資產收購及資產提升活動。

惟實際情況，在過去5年的隔夜政策利率走勢顯示，它與10年大馬政府債券利率的關聯性僅為約20%，所以，除了利率因素，產托股表現還得胥視其他因素，其中包括大部分產托公司的借貸，是以固定利率計算為主。

該行對整體大馬產托業領域維持“中和”立場，因缺乏催化因素，不過，大部分的下行風險，料已全面反映在股價，2018財政年平均周息率料可達到6.1%，比過去3年平均周息率6.4%稍有折扣。

該行指出，目前產托股的估值，已接近平均市賬比的1.03倍水平，使其研究名單下產托股的升幅有限。