美若升息 回酬降低產託遭套利

（吉隆坡21日訊）市場普遍預期聯儲局即將升息，產業投資信託（REIT）的回酬也跟着降低，今日成為賣盤套利對象。

雙威產托領跌

場內由雙威產業信托（SUNREIT,5176,主板產業投資信托組）領跌，一度下滑6仙或3.8％，降至1令吉52仙。過後跌幅收窄，收報1令吉53仙，全天走低5仙，成交量達186萬7600股。

柏威年產業信托（PAVREIT,5212,主板產業投資信托組）和AXIS產業信托（AXREIT,5106,主板產業投資信托組）也分別下跌3仙和1仙，各報1令吉33仙和1令吉23仙。

總回酬4.8至8％ 產託估值仍誘人

不過，肯納格研究認為，在現有水平來看，加上4.8至8％總回酬支撐下，多數產託估值誘人，維持領域“加碼”評級。

“受到國家銀行可能二度升息導致息差擴大、投資者憂慮零售與辦公樓供過於求隱憂，今年以來產託股股價普遍下挫3至30％，我們相信近期賣壓過於誇大，國行升息對產託的影響不大，主要是多數產託貸款以固定利率貸款居多。”

該行補充，假設國行升息50個基點，柏威年產業信托、馬資源桂和（MQREIT,5123,主板產業投資信托組）和AXIS產業信托貸款對盈利的影響僅為1至2％。”

該行說，國行進一步升息25個基點幾率不高，同時10年期大馬政府債券回酬率也未對隔夜政策利率（OPR）調升25個基點作出反應。

至於證券監督委員會（SC）上週釋出新產業投資信託指南，則獲得肯納格好評，相信將為領域創造更多的機會，但相信短期盈利不會因此強勁增長。

新指南2大重點

肯納格表示，新產託指南有2大重點，即允許產託進行產業發展活動及通過租賃協議收購產業。相信這將讓馬股產託創造追求盈利增長的機會，主要是低資本化率（Capitalization Rates）環境使得產託難以向第三方收購資產。

“但是，基於建築週期介於2至4年，我們並不預見整個活動將在短期內創造強勁的盈利增長，長期盈利和每單位分利回酬增長仍胥視交易結構而定。”

不過，肯納格說，證監會為抑制產託建築曝險程度，已制定固定貸款佔總資產50％、產業發展成本和在建產業佔總資產價值15％等限制，這將確保長期永續收入和分利穩定性。

“整體來看，我們雖視新指南影響正面，但不預期股價將立即重估，主要是多數措施（特別是新產業發展計劃）普遍與證監會2016年發出的諮詢文件預期相符。”

該行補充，自證監會發出諮詢文件後，AXIS產業信托和雙威產業信托已獲得證監會豁免開始進行新產業發展計劃，因此整體驚喜不大。

新措施料衝擊現金流

“雖然新措施不會對產託盈利帶來影響，但卻可能對現金流帶來衝擊，進而影響每單位分利表現。更重要的是，自行發展產業計劃的產託也可能面對租賃風險，主要是辦公和零售環節供過於求情況嚴峻，租戶可能難尋。”

但肯納格研究指出，雖然零售和辦公市場供過於求，但相信柏威年產業信托、怡保花園產托（IGBREIT,5227,主板產業投資信托組）、雙威產業信托和KLCC產托（KLCC,5235SS,主板產業投資信托組）等擁有地標資產的產託將可逃過一劫。

“在長期租賃架構下，地標零售和辦公樓資產的出租率往往比平均出租率為高，抗壓能力也比小型商場和大吉隆坡外圍的辦公樓來得強，而資產規模較小的凱德商托（CMMT,5180,主板產業投資信托組）和AXIS產業信托則靠着優質產託經理取得更好的租客保留和租戶組合表現。”