第五大城市首邦市規劃完善

文／鄭碧娥

以人口計為全國第五大城市的首邦市，也是雪蘭莪州其中一個主要城鎮，首邦再也市議會由首邦市和延伸發展的UEP首邦再也（簡稱USJ）、雙威城部分地區，以及布特拉高原組成。

這些年來，首邦市蓬勃發展，從原先名為Seafield園坵，進展為州內一個有活力的自治城鎮。該城鎮與首都吉隆坡市中心距離20公里，早在1970年代初期，由聯合園坵計劃公司發展（在森那美集團收購該公司部分股權後，易名為森聯合產業）。

首邦市原先地區包括：SS12-SS19，至於USJ概括的地區包括：USJ1-USJ27、USJ 3A-3D、USJ高原和首邦高原，以及雙威城的PJS7 、PJS9和PJS11，都在首邦再也市議會的行政管轄範圍內。

本期焦點是首邦市，我們先來看該城北部地區，就是從SS12-SS19區這幾區的發展概況。

首邦市是一個設備完善的城鎮，有商業產業、住宅產業、工業產業和教育產業等單元，該城鎮主要工業區分別有：SS13首邦工業園、森聯合產業工業園、首邦高科技工業園等。

SS15是商業中心，也是許多私立高等學府的集中區，例如英迪國際學院、Metropolitan學院（與墨爾本皇家理工大學、科廷大學合作辦雙聯課程），以及ALFA國際學院。

與此同時，與鄰近城鎮八打靈再也、雙威城距離不遠，意味首邦市和其他學府，例如世紀大學學院（USJ 1）、泰萊大學（靠近PJS 7泰萊路和雙威城）、莫納斯大學、The One Academy（雙威城）以及Cilantro Culinary Academy（USJ中環）。

商業中心的顯著地標是Mesiniaga大廈，位於SS16，該大廈曾獲得futuristic建築設計獎，1990年代在首邦市的辦公樓領域脫穎而出，成為主要地標，這個地標大廈是首邦市的先鋒，其他主要商業大廈包括：首邦百利，那是八打靈再也／首邦地區其中一個最早的購物商場。

此外，其他大廈建築物包括：永旺霸級市場、首邦帝國商場、Consplant大廈、合順豐田汽車公司、首邦醫藥中心、假日酒店以及Dorsett Grand Subang酒店。

首邦市的知名在於該市與吉隆坡、沙亞南、八打靈再也，出入交通系統完善，銜接便利，有幾條大道供選擇，例如聯邦大道、沙亞南高速公路、NKVE、新班底大道、南北大道以及白蒲大道。

至於公共交通，首邦再也火車站（位於SS16），銜接該站通往巴生港口──丹絨馬林線，最近已提升設備，容納Rapid's KL延長格拉那再也輕快鐵線，目前功能是交通樞紐，也是巴士站，屬於小型交通中心，應付居民和搭客的需求，Rapid's KL的輕快鐵線 有一個站設在SS15。

首邦市多數分層住宅產業於2000年完工，其中7個在2010年代完成，在19個公寓計劃，只有3個是在1990年代完成，單位面積差異大，有最小的458平方呎（First Subang）、到最大的2421平方呎（Saujana Residency），該地區超過1000平方呎的單位供應充足。

我們注意到在SS12、SS13以及SS15部分地區，有比較多的可負擔房屋，這些房產價格，每平方呎在401至600令吉之間，不過，也有少數一些的售價較低，例如Casa Tiara、Spring Villa以及SS13的組屋，每平方呎從201令吉起跳。

另外，My Place和Subang Avenue價格較高，每平方呎高達800令吉，E-Tiara每平方呎價格介於601至800令吉。

First Subang（458至936平方呎）推出時，每平方呎售價從601令吉起跳，如今可能超過800令吉，此外，在首邦市西邊的SS19、SS18，以及小部分地區的SS15（靠近首邦百利），價格普遍偏高。

Subang Oliver（1554至1874平方呎）每平方呎在401至600令吉之間、Keranji公寓（861平方呎），每平方呎401至600令吉。

Subang Parkhomes（1264至1435平方呎），每平方呎介於601令吉至800令吉、Pandora（559至1288平方呎），以及Saujana Residency（1518至2421平方呎），也是以同樣售價起計，不過，這些產業計劃的售價，每平方呎可能超過800令吉。

首邦市兩個售價最高的產業分別是：Isola（1073至1755平方呎），以及One SOHO（498至683平方呎），每平方呎皆超出800令吉。

目前，在首邦市興建中的產業計劃有3個，它們是：Paloma（609至1309平方呎），預期2018年完工，在Tropicana Metropark的Paisley（601至1491平方呎），預定2020年完成，還有Lot 15（624至1001平方呎），預定在2020年完工，位於首邦市中心，這3個產業計劃，每平方呎售價超過800令吉。

Lot 15所在位置靠近首邦市火車站，也很靠近永旺霸級市場、首邦百利和帝國百利，以“首邦市樞紐中心”自稱的這項產業計劃，位於策略性地點，同個地點有幾個購物商場，還有一些商業辦公樓。

與此同時，Tropicana Metropark是由麗陽機構推行的綜合產業計劃，有住宅單位、商業空間、零售商場、休閒園林和中央公園，佔地88英畝。這是首邦市產業發展的革新，發展商不只是興建房屋，也建設生態系統。

接下來我們把目標轉向UEP首邦城鎮，就是大家熟悉的“USJ”，USJ大部分產業由森聯合產業公司發展。

USJ擁有27個區，從USJ第1區到第27區、USJ 3A-3D、USJ高原和首邦高原。

與此同時，USJ也是許多工業園的集中地，分別有：Ultramine、Sungai Penaga工業園、首邦工業園，以及森聯合工業園。

國內一些公司，以及跨國公司也在這個地區建立總部，例如國家汽車生產商的卓越中心總部，蓮花汽車廠商，以及文具廠商Faber & Castell。

USJ的商業活動主要集中在兩個地區，分別是：USJ10（大家熟悉的Taipan），以及USJ 9。

USJ 10是該城鎮的商業中心、飲食、商店、銀行與其他支援服務區。

這個地區也有不少購物中心，年代較久的有高峰廣場（靠近高峰酒店）、Gaint與Mydin霸級市場，比較新的商場包括：Da Men、The Main Place、在USJ 25的One City，是一個綜合性商業發展計劃，包括零售與辦公單位、服務公寓和酒店。

首邦市的基本設施和銜接交通完善，採用一些高速公路，例如聯邦大道、沙亞南高速公路、巴生河流域大道、新班底大道、南北大道和白蒲大道前往吉隆坡、八打靈再也和沙亞南，民眾也可搭火車、輕快鐵前往目的地。

不久前延長的RapidKL格拉那再也線，讓USJ市民受惠不淺，增設的4個站分別是：USJ 7、Taipan、Wawasan 和USJ 21，這些停歇站與Putra Heights 總站和首邦市站並不遠，總站也是RapidKL安邦線的轉換站。

USJ多數的高樓住宅計劃，在32個中的16個於1990年代完成，另外，10個則在2000年代完工，比較新的是USJ One Park、Da Men Residences、Main Place Residences以及The Regina，這些是在2010年代完成。

其中Da Men Residences於2016年完工，房產單位面積最小的是418平方呎（Main Residences）、最大的面積3056平方呎（You One）， 建築面積超過1000平方呎的公寓單位供應相當多。

在USJ的多數住宅產業，都是可負擔的房屋，每平方呎售價在201至600令吉之間，例如Goodyear Court （第1至第10），獻售的是可負擔服務公寓，Sri Nipah和Angsana，每平方呎在200令吉以下。

不久前完工的You One、Main Place USJ One Park和Da Men，價格比較高，每平方呎達到800令吉。

與此同時，USJ興建中的產業計劃，分別是：Reo Suites、建築面積370至609平方呎，預期2020年完工，The Duo建築面積668至993平方呎，預定2018年完成，The Edge Residences（647至1008平方呎、預期2018年完成），這3個產業計劃的售價，每平方呎介於601至800令吉。

USJ規劃完善的發展、產業價格逐漸升高，也是革新的象徵，這個地區正掀起振興和現代化風潮，迎合多數富裕市民的需求。

最近擴展公共基本設施，銜接USJ與吉隆坡，加速 發展進程，對於在該地區工作，在巴生和沙亞南居住者，相當有吸引力，公共交通體系改善，提供人們在居住與工作地點之間便利，同時，也有多一個選擇。

預料在未來將有更多迎合年輕人、較富裕城市人的住宅產業計劃登場，這些新計劃將附有更多新的設施，迎合現代人對時尚生活方式的需求。

資料：亨利行產業顧問公司市場報告