中地產商資金鏈或斷裂

在股債市都遭嫌棄

中國房地產企業日子越來越不好過，調控不斷收緊導致基本面走弱，今年來在股債市同時遭遇了投資者用腳投票。

中國1至4月房地產投資和銷售數據同比增速較1至3月數據全面下滑。另外，彭博匯總數據顯示，截至3月31日，中國上市開發商未來一年內到期的短期借款較一年前增加了一倍多，而公司持有現金對短期債務的覆蓋水平，從一年前平均139％下降到了95％，其中低於50％的地產商由去年的11家增加到了23家。

股債市均對此已作出反應，地產板塊第二季以來是上證5大行業分類指數中表現最差的行業，同時地產債在彭博巴克萊中國美元債指數中表現墊底；分析師指出，股債持續走軟將使得房企再融資更加困難，今年債券發行人違約名單上可能將有房地產商“加盟”。

“今年房地產商的資金壓力肯定比去年要大一些，特別是小的地產公司，”招商銀行資產管理部高級分析師劉東亮在電話中表示，“地產銷售在放緩，融資限制也沒有放鬆。”

本季度迄今地產板塊跌幅6％，明顯弱於滬指1.5％的跌幅。甚至萬科這樣的行業龍頭，其A股股價目前也較年內高點跌去近40％。除了離岸美元債，境內5年期地產債平均收益率與國債的信用利差自去年末的236個基點走闊至260基點以上。

“雖然個別好的房地產主體還有投資機會，但市場對絕大多數房地產債都比較回避，”中信證券分析師呂品在電話中指出。

違約高發期

中國信用債市場第二季以來違約頻發，彭博匯總信息顯示，2018年境內債市至少已發生15例新債券違約事件，其中今年首次發生違約的發行人多達7個。宏觀調控難見寬鬆，融資環境持續收緊，當這些再遇上大量債務到期，開發商違約的概率將明顯增大。

“目前房地產企業的融資壓力主要來自金融嚴監管和市場恐慌，預計到今年8月底，房地產企業再融資壓力會達到高峰，隨着地產債的集中到期，接下來3個月也將迎來地產債違約風險爆發的高危期，”光大證券分析師張旭接受彭博電話採訪時表示。

據彭博匯編數據，中國房地產開發商今年還將有1717億元人民幣債券需要兌付，未來3個月的到期規模分別是170億元、188億元和227億元；第四季的到期壓力將進一步增大，地產商屆時需要準備共計877億元資金來兌付到期的債券。

龍湖地產2022年到期、票息4.40％的17龍湖綠色債01近期大跌，到期收益率估值自4月19日的4.56％快速走高至5月28日的5.26％，隨後雖有回落，但仍處在接近5.1％的高位。

中小房企更危險

比起龍湖這樣的大型開發商，中小房企的違約風險還要更高一些，因為這類企業的評級相對更低，債券發行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱。

中小房企槓桿率高於大房企。彭博數據顯示，8支市值超過500億元人民幣大型房企股， 2017年淨債務／息稅前收入按市值加權平均覆蓋倍數為3.42，119支中小房地產股則高達8.12；兩者每股自由現金流則分別為-0.21元和-1.40元，中小房企現金流明顯更弱。