房市寒冬已過？ 2016跌至2011年以來的最低點，交易

文／鄭碧娥

年首9個月住宅產業交易價值，下

量則出現2007年來的最低水平。不過，2015年減少推出產業計劃，預料最近的將來，完工產業供應將稍微減少。過去幾年交易活動退減，因此在接下來的日子，市場將逐步恢復對住宅產業的需求。

完工產業供應減

在2013至2014年推出的新產業計劃，促使大批新增供應將在這一兩年陸續加入市場，2017上半年基本面蕭條，料延續至2017下半年，產業銷售疲弱可能延續至2018年，到時市場將陸續消化已完工的產業單位。

不過，一般相信，在2017下半年，估計隔夜借貸率削減25個基點，可能改善購屋者的購買力大約3％。假如隔夜借貸率一如市場預料調低25個基點，正面效應料有助抵銷明年工資成長呆滯的影響；假設 此同時，國家銀行不久前規定業者轉換至少75％的外幣出口收入為馬幣，料將對銀行的游資產生正面效應，銀行體系存在偏高的貸款／存款比率，被指為銀行不大願批准貸款的主因。

當出口收入轉換為馬幣時，料將提高銀行的游資水平，帶動商業銀行願意貸款給購屋者。

對發展商來說，訂購產業轉換成為銷售比例偏低，仍是一項隱憂，最主要的原因是：購屋者申請貸款難獲批，他們被迫放棄購屋計劃。

2016年第三季房屋貸款批准比率上升至43％，不過，仍比2014至2015年的50至55％低。雖然產業銷售不大理想，可是多數發展商並未調低賣價，形成產業市場出現供應過剩的局面。

過去的一年，主要隱憂圍繞在產業領域的基本面，包括可負擔性、產業供應水平及不容易領取銀行貸款。

對許多發展商來說，2016首半年，產業銷售顯得淡靜。整體產業銷量按年比下跌15％、產業價值 在第二季降息，那麼推動產業交易的力度可能落在2017下半年。

與此同時，住宅產業新增供應在2016年首9個月，介於偏高水平（參考圖1），預料在2017中將達到頂峰。2013至2014年好景期推出的產業計劃，將在2017至2018年陸續完工，2015年起減少推出新產業計劃，因此料不會加重市場新增供應壓力。

另一方面，巴生河流域採用“發展商承擔利息制”的產業計劃，已經陸續建好並移交新屋鎖匙給購屋者。今年至今，產業價格並沒有顯著下跌，預料價格將保持在現有水平，相信購屋者有能力握有產業、不會降價求售。

鑒於產業市場在2015年開始冷卻，相信許多有潛力的購屋者，展延他們的購屋計劃，主要是擔心新增供應增加導致價格下跌。在現階段，產業價格繼續保持穩定，相信在場外觀望的有潛力買家，可能重返市場。 減少10％，一如市場的預期。

在一手市場，2016年第三季比第二季較活躍，發展商的產業銷售開始回揚，多家發展商如林木生集團（LBS,5789,主板產業組）、綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）、馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）、UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）、實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組），在產業銷售皆有所增長。（圖2數據可以顯示這一點）

中低價屋搶手

從圖2不難看出，發展商（東方除外）在第三季的產業銷售，比第二季活躍，其中林木生銷量大幅增長，主要是該集團推出大規模的中低價房屋，東方則相反，該集團在第三季沒有推出這類型的房產，相比之下銷量反而下跌。

另外，產業的價格並沒有顯著上揚，不過按首半年比較，2016首半年的價格，比2015首半年的價格微升2％，是2008年來的最小增幅。（參考圖3）

對許多人來說，長遠而言，產業仍是對沖通膨的理想資產，馬幣匯率疲弱、海外勞工供應嚴緊，從長計議導致發展成本上揚，顧慮產業價格下跌的補貼，可能鼓舞產業市場掀起購買活動。

圖1 圖2 圖3 綠盛世 東方 林木生 馬星 UEM陽光 （百萬令吉）

2016年 按季比 2015 按年比第三季 第二季 （％） 第三季 （％） 1446 586 147 645 124 39 113 -66 50 -23 462 178 160 372 24 632 361 75 640 -1 280 198 41 580 -52 534 442 21 204 161 4334 2678 62 2491 74