借信貸還房貸省更多？

根據朱先生所提供的房貸資料，由於資料有限，比如朱先生沒提到他之前的房屋貸款利率配套的具體資料，也沒提到當年的貸款總數，筆者難以給予比較全面的分析及計算，所以只能提供一些意見供參考。

首先，讓我們先來分析一下銀行獻議的個人／信用卡貸款配套。銀行獻議朱先生可以貸款6萬5000令吉，攤還期為4年或48個月，固定年利率3.66%，每月供款1552令吉。由於這項配套是“固定年利率”配套 （Fixed Interest Rate ），而根據以上供款顯示，在這項“固定年利率” 配套裡，銀行已經在原數貸款，即6萬5000令吉 ，計算了4年3.66%的年利率，其計算方式如下：

總債務：65000令吉X 3.66% X 4 年+ 65000令吉 = 74516令吉

每月供款 ：74516令吉／ 48 個月 = 1552令吉

換句話說，“固定年利率” 配套和一般的房屋貸款配套的利息計算方式是不一樣的。銀行房屋貸款的利息計算一般只會算在“貸款餘額” （ Reducing Balance

我是朱先生，今年49歲。我有一間與妻子聯名的雙層排屋，在11年前（2006年）向銀行貸款（BLR浮動利率），供期20年，每月固定供款1230令吉。在過去的日子，我曾從公積金第二戶頭取出儲蓄，一部分供房貸，一部分供本金。

今年3月，我向銀行查詢，由于我的供期准沒拖欠，而且曾用公積金付還本金，按我的記錄，房貸不必供到2026年，估計到2022年9月即可供完，若選擇結清，則一次過繳還6萬5000令吉。

我曾經自己估算，若房子供到2022

），而非在整個貸款期內都計算在貸款的原數上，所以，如果要做比較，一定要算出“固定年利率” 配套所發揮的真正利息效應（ Internal Rate of Return ，IRR）。

而經過計算，銀行所獻議朱先生的個人貸款配套的實際年利率 （ Real Interest Rate ）為 7.15 %。

那至於是否值得去借這筆6萬5000令吉的私人或信用卡貸款來付清房貸，我們可以用計算表（見附表）做比較：

圖表（一）顯示，假設朱先生跟着原本每月供款1230令吉付清他的房貸，他是需要67期才可以付清房貸。

圖表（二）顯示，假設朱先生每個月付1552令吉，（比原本供款多付322令吉），他可以在第50個月就付清了他的房貸。

而假設朱先生去借個人或信用卡貸款，卻因為銀行促銷而給予特別的固定利率，即3.66% 的配套，朱先生可以在48個月就完全付清貸款。簡單來說，朱先生可以省下約2個月的供款，所以這個方式是值得考慮的。

由於朱先生從借個人或信用卡貸款來付清房貸的舉動只為他省下約2個月的供款或3104令吉而已，因此朱先生有必要向銀行專員瞭解清楚這個個人或信用卡貸款是否有隱藏着其他的費用。因為這些附加費用可能會使到朱先生反而需要花更多的錢來還清房貸。 年，每月供款1230令吉，如果沒“突發狀況”如升息／基貸利率調整，我尚需付款8萬1180令吉（66期）或更多。

如今，有一間銀行獻議我一筆個人／信用卡貸款，最多可借貸8萬令吉，固定年利率為3.66%，供期可達4年；若我選擇只借6萬5000令吉來供完房貸，則付給該銀行的每月“供款”為1552令吉（比目前要供的1230令吉多出322令吉）。 我的疑問是：

（一）值得借這6萬5000令吉的個人／信用卡貸款以付清房貸嗎？

（二）使用這筆個人／信用卡借貸，明顯可縮短房貸供期，但我有真正節省到利息嗎？款額大約有多少？

（三）一般上，這些個人／信用卡貸款會否有“隱藏利息或條例”，獻議貸款時的講法和真正繳還貸款時，是否會有很大落差？我們應注意些什麼？

本期主答 Pro Vision Wealth Management Sdn. Bhd.首席理財顧問 林武耀 provisionwealth@gmail.com