Sin Chew Daily - Sarawak Edition (Kuching)
當業主遇上爛租戶……
請神容易送神難！若遇到不交租和不肯搬走的租戶，業主應該怎麼做？
鄺紳莨：很多人會去報警，但由於牽涉民事案件，警察通常不會干涉。正確的做法是先和租戶談如何清還欠款。如果對方堅持不給或無法繳付，業主可委託律師發律師信取消租約和要求租戶還錢。有些人收到律師信會當作沒一回事，無論對方有沒有回應，業主都繼續下一個步驟——向法庭申請庭令進入自己的房屋，還有扣押租戶的動產，例如電視機、家私等，但不包括個人物品，如金飾、衣服等。
申請庭令後，法庭執行官（bailiff）會與業主一同去到現場。這時要注意，業主不要自己開門，一切交由執行官進行任務，以免引起糾紛。根據法律，如果業主自行進入租戶的家可被視為非法闖入。接着，法庭會拍賣租戶動產以填補業主損失。假設一個情況，如果沒有租約，只有口頭約定，這個口頭約定也有其法律效力，業主還是可以起訴租戶，就憑對方每月匯款的行為來證明他是租戶的關係。
如果拍賣過後，費用不足以填補損失可向租戶索償嗎？
鄺紳莨：可以。從申請庭令直至法律程序結束大概需要3至6個月時間。首先法庭執行官會列出租戶私人物品清單，及清空那間屋子，業主必須等到法律程序結束後才能再次出租那間屋子。如果拍賣後，發現費用不足以彌補損失可繼續起訴租戶要求賠償。通常租戶給不起租金，也意味沒本事賠錢。很多時候業主都會自嘆倒霉而沒有追究。
哪些法令可以保障業主和租戶的權益？
鄺紳莨：業主有兩個法令可以維護自己的權益。當租戶拒絕繳付租金和搬離，可依據1950年具體救濟法令下（Specific Relief Act 1950）的驅逐令，向法庭申請庭令收回自己房屋。另外可依據1951年動產扣押法令（Distress Act 1951），委託律師向法庭申請庭令。業主在法庭執行官陪同下，重新進入自己出租出去的產業。
執行官也被授權扣押租戶的動產如家私、家電（私人財產除外）並拍賣。拍賣所得將用作支付租戶所欠的租金和一切相關費用。同時，業主可向租戶追討不超過12個月的租金。至於租戶的權益，全憑那一份租約，有關租約是受1950年合約法令所管制。無論業主或租戶，那份租約很重要，有任何特別要求都要放進去，並取得雙方共識才簽署。如果租戶沒有租約就等於沒有任何保障。
出租房間需不需要租賃合約？
葉崇廷：最好要，可能是一份簡單的信函列明有關條例及租戶需要承擔的責任。如果出租屋子或商業單位，要擬定一份正式的租約，必須準備兩份租約到稅收局做印花蓋章（stamping），對方會依據一個方程式計算出應繳的印花稅。
鄺紳莨：稍微補充，法律上而言，一份租約（tenancy agreement）租期最多3年，超過3年就被稱為租借合約（lease agreement），業主就要透過律師到土地局註冊這份租借合約。
業主要提高租金或提前解約，可以怎樣做？
葉崇廷：一般上租約註明如果違約，業主必須賠償一定的數額，通常是兩個月的租金。以店屋為例，租戶可能花了幾十萬令吉裝修，並簽署3年的租約。如果1年後業主要對方搬走，對方可能損失慘重。通常這種情況下，租戶會在租約上寫明，若提前解約，必須賠償裝修費，也有租戶要求必須賠償3年的租金。
一些特別例子，像有些業主看到租戶做這個生意很旺，就會起歪念。假設你裝修花了30萬令吉，業主踢你走只需賠2個月租金，那也才2萬令吉，很划算啊！所以租約必須列明清楚違約的後果和賠償數額，保障自己的權益。為了避免賠錢，業主通常會在約滿後才提高租金。業主是否必須承擔一切維修費用？葉崇廷：假設出租附家具和家電的產業時，業主必須要有一張清單，然後拍下這些家具的原貌。約滿之後，再核對這些家具是否有損壞或不見。如果是空屋，租戶常用的水喉、水龍頭損壞了，業主是不用負責。
至於屋子構造裡面的水管漏水、電線問題，那麼業主就有責任修理更換。假設水管漏水，業主又遲遲不來修理，租戶可事先與業主談好，自行找人修理，屆時才從租金扣除修理費。至於裝修部分，只要業主允許，租戶可以裝修整間屋子，但搬離時必須把屋子恢復原狀。如果沒有這麼做，業主有權要求一筆裝修或清理費用。