大吉隆坡商場未來 5年面臨危機

5因素衝擊商場營運

美國零售業分析員預測，美國的購物商場在未來10年料將會消失15%，而2017年也將有1000家分店陸續關閉，當中包括著名百貨連鎖公司，例如Macy、Sears、Kmart和JC Penney。

零售業顧問赫沃大衛多韋茲大膽預測，未來15至20年內，美國有多達一半的購物商場可能將會關門大吉。

過去幾年，購物商場一直面臨衰落窘境，這情況不只是發生在馬來西亞，包括其他國家，如美國和中國的購物商場，也面臨退跌壓力。

鄭水興國際投資聯盟創辦人鄭水興預測，在未來5年內，大吉隆坡的購物商場將面臨危機，其中20%商場料將面臨關閉命運。

最近有新聞報道指出：“股神巴菲特將所持有的沃爾瑪股份幾乎全部售出，合共9億美元，此舉也被指美國購物商場即將衰敗的明顯信息。”

中國零售業也不樂觀

與此同時，中國零售業也不見樂觀，分析員預測，由於供過於求和網上購物的興起，中國有三分之一的購物商場，預計將在5年內關閉。就連中國大型房地產發展商——大連萬達集團，以及在中國擁有超過70家百貨商店的馬來西亞百盛集團，也在去年關閉中國北部的幾家分店。

數據顯示，中國目前擁有將近4000家購物商場，數字上是美國的3倍之多，另外有7000家購物商場將於2025年開業，使到中國的購物商場總數，將在未來突破1萬間。

根據外電的報道，在2014年建成的全球購物商場，有44%位於中國，但是中國在規劃和建設中的購物商場數量更龐大，佔全球總數的60%。

鄭水興表示，馬來西亞的購物商場將在今年起至未來5年面臨衝擊，主要有以下幾個因素：

1）網絡購物興起

網絡購物在以前不太受落，只佔零售業銷售份額的2%，但隨着這種購物模式，包括電視家庭購物，漸漸被大眾所接受，預料在未來數年內，將大幅改變我國消費者的消費模式。

購物平台11Street於去年11月15日至21日進行的一項全國問卷調查，獲得3507受訪者參與。根據該調查結果，有80%的受訪者表示，曾在網上購物，而有59%受訪者表示，至少每月在網上購物一次。

此外，有95%的受訪者皆滿意他們的網上購物體驗，而馬來西亞消費者最常在網上購買的商品分別是 ：家居用品和家具、日用品和雜貨，以及保健品。

除了網上購物平台，如Fave（已被Groupon收購）、Lazada、11Street之外，目標觀眾群為鄉村居民及馬來市場的電視家庭購物平台，如Astro Gold和Enjoy TV，預計將獲得更多觀眾的使用。

科技趨勢及消費模式的改變，將嚴重影響實體零售市場，導致大吉隆坡購物商場的客流量減少。

2）供過於求

巴生河流域擁有241個購物商場，總面積達6410萬平方呎，截至2015年底的平均出租率為80.4%，儘管在2016年的平

均出租率下降，但開業的購物商場數量卻有所增加。

2016至2018年，我國將有另外102間購物商場落成，總面積達3100萬平方呎，大部分位於巴生河流域一帶，這種供過於求的情況將進一步轉移購物者人流量，從而減少人們到購物商場的光顧次數。

3）競爭增加

由於供應的增加，意味購物商場之間的競爭力也不斷提升，那些無法獲取優質、核心租戶的商場，極大可能無法在競爭激烈的市場中繼續營運。

為了能夠繼續生存，各購物商場必須積極“爭取”高素質的租戶，無形中將壓縮購物商場的賺幅。

經營購物商場除了需要龐大資金，同時也是資源密集型業務，因此擁有更好資產負債表及專業管理的跨國大企業，在經營方面將比小型購物商場更有優勢。

鄭水興預測，這些大型購物商場有可能會併購缺乏資金、良好經營概念，以及專業管理的小型購物商場；換言之，這些小型購物商場面臨可能倒閉與遭併購的風險。

“購物商場能否取得成功，有賴於依靠良好地點、以及品牌知名度。”

他指出，相比20、30年前，本土化的小型購物商場，還可在小城鎮生存，但今時今日，只有大品牌如Megamall、 Pavilion及三井名牌城（ Mitsui Premium Outlet）等才能在這般競爭的環境下生存下來，這已經變成企業間的遊戲，只有強者能生存。

4）城市化

城市化比例越高，人口密度越高。尤其在捷運計劃和輕快鐵等基建項目帶動下，未來將會大幅影響依賴公共交通前往購物商場的消費者，尤其是在選擇購物目的地這方面。

因此，只有特定的購物商場，將能享有更大的市佔率，餘下約50%的購物商場，料將面臨消費者流量減少的挑戰。此外，消費稅落實引發的通貨膨脹，加上國人收入增長停滯，也將大大打擊消費者的購買力。

5）零售商倒閉

購物商場偏高的店面租金、聘請員工的成本增加，加上消費者購物預算縮水，都是造成零售商淨利賺幅減少的因素。

另一方面，在批發商、名牌購物城與網上購物等業者惡性競爭下，相信將有一部分零售商，因無力在價格上與後者競爭，而面臨倒閉風險。

雖然如此，鄭水興預測，少數的成功物商場將異常的成功，購物訪客可能增加一到五倍，佔領市場大部分的生意量，這主要是捷運等公共交通帶來更快速、更大容量的流動人口，並以集中的模式操作。