Remates hipotecarios, más baratos, pero...

Este esquema ofrece la posibilidad de adquirir una vivienda a un precio desde 20 hasta 65% más bajo que el de mercado, aunque es un proceso largo y entraña algunos riesgos

¿ALGUNA VEZ se ha preguntado qué pasa cuando una persona deja de pagar su crédito hipotecario? Aunque se podría pensar que el banco embarga la vivienda para revenderla, la realidad es que sí la pone a la venta, pero mediante un remate hipotecario.

“Cuando un cliente deja de pagar su hipoteca, los acreedores (bancos) pueden demandar al deudor a través de la vía judicial para recuperar los adeudos pendientes; es más costoso para ellos vender un inmueble (cuya hipoteca ha dejado de pagarse) que llevarlo a un remate”, refirió al respecto Ariana Martínez Molina, integrante de la Comisión de Desarrollo Fiscal 2 del Colegio de Contadores Públicos de México.

Los remates hipotecarios, según Leonardo González, especialista y analista de datos de Propiedades.com, son esquemas de subasta para inmuebles que tienen problemas jurídicos; “éstos operan por jueces, son dados a conocer mediante edictos judiciales y pueden representar una oportunidad de inversión, porque tienen un precio que está por debajo del de mercado”.

Lo que se vende, cabe destacar, son los derechos litigiosos (es decir, los compromisos de pago del acreditado), detalló Rocío Martínez Merodio, directora de Coldwell Banker Diamante.

Para las personas físicas y morales, adquirir un inmueble mediante estos esquemas conlleva a un ahorro entre 20 y 65% porque normalmente el precio inmueble se fija a través de un avalúo judicial, añadió Martínez Molina.

¿CÓMO FUNCIONAN?

El especialista de Propiedades.com explicó que hay un procedimiento estructurado para participar en un remate hipotecario.

“Lo primero es seleccionar la propiedad de su agrado mediante portales como el nuestro, de subasta gubernamentales o en los bancos; todos cuentan con un departamento que administra los inmuebles adjudicados y, según el estatus jurídico, procede la subasta o no”, manifestó.

Una vez seleccionado el inmueble, el interesado debe acudir al Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (Bansefi) y comprar un billete de depósito, cuyo costo es de un porcentaje del avalúo de la propiedad y que varía entre un estado y otro. En la Ciudad de México, por ejemplo, es de 10%, mientras que en Guadalajara es de 25 por ciento.

Al adquirir el billete de depósito, el interesado acude al juzgado en la fecha y hora anunciadas en el edicto y comienza la puja; como en todas las subastas, quien ofrezca más por el inmueble será el nuevo propietario.

En casos de remates judiciales sólo se pueden adquirir los inmuebles de contado, añadió por su parte la especialista de Coldwell Banker Diamante. “Ningún banco hace financia

mientos para adquirir estas viviendas porque no hay una escritura, ya que están en medio de un proceso legal; los bancos no pueden financiar algo sin una documentación en orden, es decir, una escritura que se encuentre en el Registro Público de la Propiedad”, explicó Martínez Merodio. “Primero debe pagar el inmueble, terminar el proceso judicial y, al final, se entrega la escritura;luego se inscribe en el Registro”.

SEA MUY PRECAVIDO

Si está interesado en adquirir un inmueble mediante este esquema, Martínez Molina recomendó quesea muy precavido al evaluar la situación del inmueble y en quién se apoyará para los trámites correspondientes.

“Muchas veces, por ejemplo, se queda pendiente el pago de gravámenes del inmueble como el Predial e incluso el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), cuya responsabilidad de pago se trasladaría al nuevo adquiriente”, detalló.

Aunque mediante el Registro Público de la Propiedad puede verificarse la situación del inmueble, se recomienda la asesoría de un notario para revisar toda la documentación.

Asimismo, la especialista de Coldwell Banker Diamante advirtió que se mantenga alerta ante personas o empresas que le pidan dinero para sólo ver la documentación legal del inmueble, ya que es algo innecesario.

En tanto, González sugirió que acuda a las subastas e inicie el proceso dando su nombre, y que no utilice a terceros para iniciar la gestión.

MAYOR PAGO DE IMPUESTOS

El pago de impuestos también tiene una dinámica distinta de una adquisición tradicional de vivienda.

“El adquiriente normalmente cubre los gastos relacionados con la venta, y además el ISR generado de la venta del inmueble. En los remates, el costo por el pago de dichos impuestos puede ser inclusive mayor al de una operación tradicional porque el comprador tendría que cubrir esta contribución, y todos los gastos relacionados con el juicio y otros derivados de la transacción; el impuesto estatal, a través de su código fiscal, determinará estas tasas”, agregó.

Sin embargo, matizó, no hay que dejar de considerar que en un remate hipotecario realizado dentro del marco legal, habrá un ahorro de 20 a 65%, y no necesariamente los impuestos hacen que sea una transacción inconveniente.

Lo que se vende en los remates son los derechos litigiosos del inmueble, es decir, los compromisos de pago de la hipoteca y sus obligaciones fiscales y jurídicas.