¿Recuperar plusvalías en la CDMX?

Desde la contratación de El Corte Inglés para modernizar la cartografía catastral hasta la multiplicación del Metrobús, los gobiernos perredistas de la Ciudad de México han importado soluciones de otras latitudes iberoamericanas para afrontar los problemas del desarrollo urbano, pero sobre todo para aliviar las menguadas finanzas estatales.

Otro ejemplo está en el programa Eco Park que busca reducir el uso intensivo de los automóviles a través de la renta de bicicletas y el cobro del estacionamiento en las calles donde opera ese programa, también concesionado. Los impulsores de la movilidad en la megalópolis muy pocas veces refieren que fue un profesor distinguido de la UCLA, Donald Shoup, quien hace dos décadas escribió su obra cumbre, The High Cost of Free Parking, con la recomendación franca a los gobiernos citadinos de cobrar “precios justos” para el estacionamiento en la calle, usar los ingresos de los parquímetros para financiar los servicios públicos y eliminar los estacionamientos privados.

En 1994, Shoup —un ingeniero que obtuvo un doctorado en Economía— planteó una interrogante toral para la planeación urbana: ¿por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que incrementa el valor del suelo, por encima del costo de la infraestructura misma? En épocas de austeridad, resolver ese dilema resulta esencial.Y para el gobierno de Miguel Ángel Mancera aún más, después del recorte presupuestal decretado por la administración peñista.

Con la asesoría de urbanistas de Cambridge, los manceristas entendieron que la riqueza de la CDMX está acumulada en el suelo —el valor de la vivienda de los países urbanizados, según el economista Thomas Picketty, puede representar entre dos y cuatro veces el ingreso de un año de esos países. Si agregamos el valor de los edificios comerciales e industriales, esta acumulación es aún mayor— y desde entonces se han atenido a una de las máximas de uno de sus gurús, el economista Martim Smolka: el suelo representa más de 50% del valor inmobiliario de la ciudad.

El suelo, no las construcciones. Por lo mismo, cualquier incremento al Impuesto Predial resultaría insuficiente. más en la CDMX, donde las zonas de mayor concentración de viviendas (las delegaciones Iztacalco, Iztapalapa y Gustavo A. Madero) tienen un rezago catastral de proporciones ecuménicas.

Las prácticas urbanísticas tradicionales, basadas en una frágil tributación inmobiliaria, presentan un panorama poco alentador para las finanzas del gobierno capitalino. La gestión de las plusvalías (o valorización inmobiliaria, como también

Yes conocida en otras latitudes) es la solución más viable de acuerdo a experiencias previamente aplicadas en Colombia y Ecuador.

Según los expertos, la subida abrupta de la plusvalía por un cambio de uso de suelo, una redensificación o por una inversión pública en infraestructura o equipamiento, podría generar incrementos de 100 a 500% en el valor de zonas o terrenos específicos de la CDMX.

Es “el poder del mouse”, en la jerga de los urbanista. Y de acuerdo a los economistas que asesoran a Mancera, el gobierno —no los desarrolladores inmobiliarios— debe detentar el poder de generar plusvalías, al autorizar un cambio de uso de suelo, un incremento de densidad o la extensión de una vialidad importante. Y con ello, arrastrar millones de dólares de valor, de un lado a otro de la ciudad.

En el caso de la CDMX parece que decidieron subir la escalera de prisa y a trompicones. ¿El poder del mouse para beneficiar las autoridades o a los ciudadanos?

La inclusión de este nuevo modelo de recaudación —sin que quedara totalmente claro si se trataba de un nuevo impuesto o de un ingreso no tributario, por la vía de lo que en otras latitudes se denomina “contribución por mejoras”— provocó el repudio generalizado. Y dio elementos al PRI para tomar una bandera política que lo acerque a los electores capitalinos.

En el pasado reciente fueron los bandos de gobierno. Luego, las normas urbanas. Ahora es la nueva Ley de Vivienda y el texto de la primera Constitución de la CDMX. El gobierno capitalino quiere más dinero pero aún guarda bajo la manga su propuesta. ¿Pugnarán por emitir bonos de densidad a cambio de donar espacio público o construir vivienda social? ¿O por establecer mínimos y máximos en la densificación? ¿O por la venta de derechos de desarrollo?

Desde hace un año, técnicos del IHUDS y Lincoln Institute of Land Policy asesoraron a funcionarios del GDF en una revisión crítica de los métodos más utilizados para el cálculo de plusvalías y profundizar en las bases metodológicas de la valoración de lotes por el método residual. En la mira estaban los predios del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México. La pésima comunicación de la administración mancerista tal vez haya dado al traste a un modelo que podría haber sacado de sus penurias económicas a la administración perredista. Si, por el contrario, esta idea persiste sin determinar las zonas susceptibles de las afectaciones —ya sean zonas de expansión urbana o áreas ya consolidadas— Mancera habrá de pagar un precio muy caro. Tan caro como su aspiración al 2018.