Crowdfunding inmobiliario desde NY para el mundo
fondeo colectivo: un conjunto de inversionistas que une esfuerzos para levantar un producto, en este caso un proyecto hotelero o edificio comercial en Nueva York.
“Los inversionistas, en conjunto con la compañía, son dueños del edificio. Compramos el inmueble con el dinero que ponen los inversionistas y bancos de primera línea y una parte del capital necesario se usa para comprar y arreglar el edificio, cambiamos el uso (de suelo) y montamos un negocio comercial que empieza a generar retornos y son los que obtienen los inversionistas”, explicó Lisandro Videla, director de Banca Privada en Latinoamérica de Prodigy Network.
La compañía eligió Manhattan dado que, desde el 2001 hasta la fecha, ha tenido un rendimiento sostenido. “Con la crisis financiera algunos activos bajaron 70%, el S&P cayó 45% y el real estate sólo bajó 25% y se recuperó en tres años”, explicó el directivo.
En el crowdfunding inmobiliario existen dos esquemas: el de capital, donde el inversionista entra directamente como socio del proyecto inmobiliario y corre más riesgos con un mayor potencial de rendimiento; el de deuda, en el que el inversionista le presta a un desarrollador inmobiliario para que levante un proyecto, a cambio de una tasa de rendimiento menor, pero más segura.
Prodigy Network funciona con ambos esquemas, que a su vez están segmentados dependiendo de cuánto capital disponga el inversionista; a los inversionistas chicos se les requiere montos iniciales de 10,000 dólares. A partir de 100,000 dólares, la firma brinda una asesoría más personalizada a los inversionistas, así como a personas que dispongan de 1 millón de dólares.
Según el directivo de la compañía, en México se han levantado 80 millones de dólares en inversiones y el inversionista mexicano promedio es por arriba de 1 millón de dólares.
Los plazos que se manejan oscilan entre cuatro y seis años y los rendimientos varían dependiendo del tipo de esquema. En el modelo de deuda, los retornos anuales son entre 10 a 12%; en capital, de 15 a 20%, antes de impuestos. A esto hay que añadir el efecto del tipo de cambio, que a decir del directivo, se ve reflejado inmediatamente.
“Ésta es una inversión de diversificación de riesgo, donde el inversionista mitiga el riesgo del tipo de cambio a través de una inversión de dólares”, explicó.
CONSIDERACIONES
En este modelo hay dos consideraciones: los costos adicionales y las consecuencias de salirse de la inversión.
En el primer rubro, Videla refirió que se cobra una tarifa por mantenimiento del inmueble de 0.50% sobre el monto invertido. Asimismo, cuando el inversionista logra captar la rentabilidad se devuelve su capital arriba del retorno preferencial de 7 u 8% y la firma se queda con 30% del margen adicional.
Parte de los costos adicionales también tienen que ver con los impuestos, que, recordemos, todos los inversionistas deben saldar en mayor o menor medida dependiendo de sus ganancias, aun cuando sean en el extranjero (lo que se conoce como inversiones offshore).
En este sentido, la estructura de Prodigy Network para inversionistas internacionales reduce el impacto fiscal para un inversionista offshore en Estados Unidos de 47 a 15%, lo cual la compañía espera mejorar cuando entre en vigor la Ley de Tecnología Financiera.
Por otra parte, si el inversionista decide salirse, este esquema cuenta con un mercado secundario donde puede abandonar la inversión a través de la recompra con otro inversionista; sin embargo, la idea es quedarse hacia el final, como en toda inversión.