Trámites y mayores costos disparan el déficit de vivienda
Falta de permisos de construcción, encarecimiento de materiales y altas tasas de financiamiento reducen el inventario inmobiliario en la CDMX
El inventario de vivienda nueva, sobre todo en la Ciudad de México, ha disminuido desde la pandemia a causa de la falta de permisos de construcción, el encarecimiento de los materiales y altas tasas de financiamiento para desarrolladores.
El año pasado el déficit de vivienda en el país llegó a 11 millones de casas habitación, cuando antes de la pandemia era de 8 millones, según la consultora 4S Real Estate.
En particular, el inventario de departamentos en Ciudad de México cayó 44% entre el primer trimestre de 2020 y el primer trimestre de 2023, además de que los costos de construcción subieron 28% en el mismo lapso, detalló la empresa.
Adrián Hidalgo, director comercial de 4S Real Estate, dijo que desde 2021 se han concluido muy pocos proyectos inmobiliarios en la Ciudad de México, por lo que el inventario va a la baja; en tanto, en Guadalajara y Monterrey ocurre lo contrario, con un inventario creciente.
“En Ciudad de México lo que hay disponible se está acabando y para la cantidad de población que hay el inventario existente es nada. Cada vez nos quedamos con menos producto”, dijo.
“La demanda se ha mantenido y el inventario sigue bajando porque, como no hay producto nuevo, tenemos altibajos”, detalló durante una ponencia reciente.
Según la consultora Tinsa, la Zona Metropolitana del Valle de México reportó una caída de 5.6% en el inventario de vivienda nueva en el último trimestre de 2023.
En total, quedan 37 mil 215 departamentos y 19 mil 632 casas, lo que significa caídas de 0.2% y 16% respecto al último trimestre de 2022, respectivamente.
Problema añejo
Jorge Carbonell, director general de la inmobiliaria Keller Williams, explicó que la falta de inventario se dio desde el cambio de gobierno federal, lo que generó mucho ruido entre los desarrolladores de vivienda, así como por el encarecimiento del crédito puente para los constructores a partir de 2019 y aún más durante la pandemia.
“Y a eso se suma la política pública de la Ciudad de México, de decir no a la construcción nueva. No sé si esta política pública tuvo que ver con la descentralización de ciudades importantes, pero se inhibieron todos los permisos de construcción y todas las desarrolladoras de Ciudad de México buscaron lugares para crecer en provincia”, explicó.
Esto ocasionó que el año pasado se vendieran más viviendas nuevas en Guadalajara que en la Ciudad de México. Según datos de 4S Real Estate, en 2023 se vendieron 7 mil 800 viviendas nuevas en la capital jalisciense, mientras que en la CDMX se colocaron 6 mil 300 unidades y en Monterrey fueron 4 mil 900.
Trámites complicados
Enrique Téllez, codirector de Desarrolladora del Parque, dijo que la Ciudad de México no tiene el número de nuevos desarrollos que se requieren porque los procesos de obtención de permisos y licencias son complicados, más que en Guadalajara, Monterrey, Puebla o Mérida.
“Como asociación de desarrolladores inmobiliarios, hay un diálogo constante con el gobierno para mejorar y agilizar los permisos, pero hoy es uno de los obstáculos. Para quien sabe obtener licencias y quien lo hace bien ese es uno de sus grandes activos como empresa o desarrollador”, destacó.
“El inventario ha caído porque no han entrado al mercado un número sustantivo de nuevos desarrollos y, con una demanda constante, el inventario se va reduciendo”, apuntó Téllez.
“Hay mercados con un dinamismo mayor, como Guadalajara, Monterrey, Mérida o Tijuana, pero esperamos que la Ciudad de México tenga una mayor actividad a partir de este año y en los años subsecuentes”, indicó.
Precio al alza
En cuanto al precio de la vivienda nueva en la Ciudad de México, los desarrolladores anticipan que los proyectos que concluyan en 2024 y 2025 serán mucho más caros que los actuales.
“Entre 2020 y 2023 el incremento de los costos de construcción lo absorbieron los desarrolladores de su margen de ganancia, pero en los productos nuevos esto no es sostenible y se tiene que reflejar en los precios.
“Hay proyectos con acabados superiores que tienen más de 28% de incremento de costos”, indicó Enrique Téllez.
De acuerdo con Tinsa, el precio promedio de los departamentos en la Ciudad de México es de 5.3 millones de pesos, 1.3% más que en el último trimestre de 2022.
Además, el metro cuadrado se ubica en 53 mil 653 pesos, es decir, un alza de 6% respecto a finales de 2022, mientras que el tamaño promedio de las unidades habitacionales es de 88 metros cuadrados.
ADRIÁN HIDALGO
Director comercial de 4S Real Estate
“En Ciudad de México lo que hay disponible se está acabando y, para la cantidad de población que hay, el inventario existente es nada. Cada vez nos quedamos con menos producto”