Demanda más espacio en parques industriales
Aunque su crecimiento es dinámico, la disponibilidad de terrenos es limitada
Con el aumento de las ventas por Internet en México —para 2018, el valor de mercado será de 250,000 millones de pesos, según la Asociación Mexicana de Internet (Amipci)—, los desarrolladores de parques industriales se enfrentarán a la poca disponibilidad de terrenos con grandes super cies para construir centros de distribución (cedis) para las empresas de e-commerce.
En el país hay disponibles 3,530,000 m2 de terrenos industriales para la construcción de cedis para todos los sectores, de acuerdo con la base de datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP). Sin embargo, la oferta sólo se encuentra en Nuevo León, Coahuila, San Luis Potosí y Tamaulipas.
En el Estado de México, Guadalajara y Puebla no aparecen resultados sobre la disponibilidad de predios industriales, pese a que “en estas ciudades se espera se desarrolle el comercio electrónico de manera importante, por encontrarse entre las más urbanizadas de la República Mexicana”, explica Rodrigo Fernández, desarrollador de negocios en BTS Development. Otras zonas con potencial son Guanajuato y Querétaro, ambas en el Bajío.
La mayor demanda y carencia de hectáreas se presenta en la zona metropolitana del Distrito Federal. También en las salidas a Toluca y Querétaro, desde la Ciudad de México, donde se está construyendo el mayor número de cedis que dan servicio a las tiendas en línea, indica. Por ejemplo, Amazon cuenta con uno, ubicado en Cuautitlán Izcalli, para apoyar sus operaciones en México.
Para Jesús Fernández, uno de los cuatro co fundadores de Da ti (tienda online de origen brasileño con operaciones en México desde 2012), las ventas por internet se concentrarán en las grandes ciudades porque cuentan con mayor infraestructura tecnológica, tienen acceso a servicios bancarios y sus habitantes tienen una mayor familiaridad con las compras en línea.
Alejandro Saucedo Salazar, director de Soluciones Logísticas de Estafeta, explica que la demanda de Cedis está creciendo, no tanto en metros cuadrados, sino en instalaciones que cuenten con seguridad, como las ubicadas en los parques industriales, y señala que en la actualidad hay su ciente oferta de almacenes, sobre todo en las principales ciudades, aunque considera que en el futuro inmediato abra más demanda de cedis para el e-commerce.
El comercio electrónico en el país concentra más de 143 compañías. Los líderes son jugadores internacionales como la argentina MercadoLibre, la alemana Rocket Internet —con sus sitios Linio y Da ti—, la estadounidense eBay, y recientemente Amazon, pero también el sector atrajo en los últimos años a grandes minoristas como Walmart, Liverpool, El Palacio de Hierro e Inditex, dueña de Zara y Bershka.
CARACTERÍSTICAS DE LOS CEDIS
Rodrigo Fernández considera que del total de Cedis disponibles en la República Mexicana, sólo 5% está dedicado al comercio online, es decir, que hay un importante mercado para los desarrolladores en los próximo cinco años, tiempo en el que empezarán a consolidarse las ventas online con su respectiva logística.
La construcción de un centro de distribución dedicado al ecommerce, de acuerdo con Rodrigo Fernández, requiere de una inversión aproximada de entre 10 y 20% mayor en relación con un tradicional y su costo aproximado, para un Cedis de 50,000 m2, asciende a entre 15 y 20 millones de dólares.
Jesús Fernández comenta que una instalación de este tipo debe estar preparada para surtir ágilmente órdenes de mucho menor tamaño, en comparación con uno enfocado en surtir tiendas físicas.
Destaca que debe tomarse en cuenta que los productos que se manejan en estos espacios llegan al cliente nal, por tanto, el volumen de surtido es mucho más fragmentado que en uno tradicional. Sus sistemas deben ser aptos para surtir e cientemente un alto volumen de órdenes de muy pocas piezas pero con un importante inventario de SKUS. También deben estar preparados para empacar y embarcar directamente al consumidor nal.
Desde el punto de vista de Rodrigo Fernández de BTS Development, la gran diferencia radica en ofrecer las instalaciones adecuadas para una total automatización de los procesos. Por ejemplo, los pisos deberán ser completamente planos (se deben evitar al mínimo los brincos en los equipos) para que puedan operar robots encargados del picking, procedimiento común en las ventas online.
Otra característica es que la altura pasará de 10 metros de altura a 12, con la nalidad de almacenar más producto, dadas las necesidades de mayores inventarios. †