PLANES PARCIALES DE GDL A LA CARTA
Urbanistas y organizaciones alertan por riesgos de una ciudad superdensificada
Los 53 planes parciales que pretende renovar el Ayuntamiento de Guadalajara presentan inconsistencias serias que ponen en peligro el patrimonio público, la capacidad de la infraestructura y la calidad de vida vecinal, lo que hacen riesgoso aprobarlos, advierten los diversos colectivos y especialistas críticos en el tema.
Uno de los aspectos más cuestionados es el modo en que se ha clasificado el espacio público: parques, templos, equipamiento institucional, que se convierten en la propuesta a consulta en zonas de “comercio y servicios”, subrayan los consultores Jorge Fernández Acosta, Salvador Dueñas, Carlos Martínez y Rodolfo Ramos Orozco. También se eliminan zonas de transición en la relación espacial del área urbana con la barranca de Huentitán. Por otro lado, los coeficientes de ocupación del suelo ofrecen un margen muy elevado de densificación, sin considerar la limitación de los propios terrenos y que la infraestructura tiene un límite, y sobre todo, que buena parte del municipio cuenta con redes de agua, drenaje y alcantarillado obsoletas, hasta con 80 años de antigüedad.
El consultor Salvador Dueñas elaboró dos de los ejemplos más extremos de lo que hacen posible estos planes: uno es relativo a la zona de la Normal, al norte del centro de Guadalajara. En los planos del plan propuesto (distrito 1, subdistrito 2, Colinas de la Normal), un área pública conocida como “Parque Chopin” que estaba como área verde, se le propone cambiar a “comercial y servicios”. Es el inicio de la avenida Normalistas. Las manzanas cercanas hasta cuatro cuadras al oriente de avenida alcalde, por donde pasará la línea 3 del tren ligero, tienen densidad de H4, es decir, vivienda densidad alta.
“Teóricamente se puede llegar al máximo de lo analizado ya que se prevé una altura de 27 metros. Con una restricción formal de 0 a paño de predio (es decir, se puede iniciar la construcción sin servidumbre, al límite de la banqueta) pero al mismo tiempo se requiere 30 por ciento de área jardinada (¿dónde estará si se decide que la construcción empieza al límite de la banqueta? Un misterio). Al no estar señalado el índice de edificación (llamado IDE) se remite a un artículo, 8.4.3 (de ese mismo plan) el cual establece que cada unidad de vivienda debe contar con al menos una cocina de 8.5 metros cuadrados, un lavadero de 4.75 m2, un baño completo de 2.75 m2, una ‘pieza habitable’ (dormitorio o estancia) de 10.5 m2 y ‘circulaciones’ (pasillos) de 6.5 m2 para un total de 33 m2”.
Salvador Dueñas observa que si bien es correcto densificar en torno a los corredores de transporte masivo como línea 3, la H4, que es densidad alta, se utiliza en otras ciudades pero máximo a dos cuadras del transporte, y en este caso resultó del doble. Y hace un ejercicio con un terreno de 90m2 que puede ser típico de la zona (hipotético): se le puede establecer un coeficiente de ocupación (COS) máximo de 0.80 (80 por ciento), lo que da 72 m2; luego se aplica un coeficiente de utilización o uso (CUS) de 5.40 (las veces que es multiplicado el tamaño del predio) para dar 486 m2. Si se divide entre 72m2 del COS, puede dar 6.75 pisos o niveles. Y si le hace falta al negocio inmobiliario, se le puede agregar un iCUS (incremento del CUS) que es de 1.80, multiplicado por 90 m2 da 162 m2. Se suma así, 482 m2 del CUS a 162 m2 de iCUS para dar 648 m2 de construcción, en solamente 90 m2 de terreno. Esto lleva la edificación a 9 pisos. Dos departamentos por nivel y 18 en total. El triunfo del hacinamiento.
El iCUS es un concepto que aporta como novedad la nueva planeación. Como no está incluido en la normativa, y como significaría un exceso en relación a los límites planteados… se resuelve con aportación pecuniaria extra al ayuntamiento. Como ha sucedido en el proceso de regularización de edificios que inauguró el gobierno de Enrique Alfaro para resolver la ilegalidad del proceso de
Uno de los aspectos más cuestionados es el modo en que se ha clasificado el espacio público