Planeación y puesta en marcha de la ciudad segregada: La vivienda social
Desde su fundación definitiva en el Valle de Atemajac, la Guadalajara de Indias presentaría una configuración distintiva y discriminante con su traza urbana: al poniente del Río San Juan de Dios las castas pudientes, los españoles peninsulares y aquellos en cuyas manos se encontraba el poder de decisión y conquista; en contraparte, al oriente, norte y sur del territorio, los sirvientes, los nativos conquistados y todos aquellos que en el ejercicio de la propia conquista, existen, pero no son.
Es decir, desde aquél año de 1542 y de forma definitiva, quedaría implícita, en el modelo de ciudad trazado, la forma en que habrían de relacionarse los ciudadanos entre sí y, al mismo tiempo, cómo se relacionaría la propia ciudad con sus habitantes y con su entorno inmediato.
Si bien la ubicación y distribución de la propiedad urbana, no es un factor que determine por sí mismo la configuración de oligarquías y clases, es claro que se busca reflejar a través de estas formas urbanas, la posición en la escala socioeconómica que guardan los propietarios y tenedores de los inmuebles.
¿Quién no ha escuchado la frase, tan tapatía como discriminante: “de la Calzada pa’ allá” para referirse de forma peyorativa a los barrios del oriente de la ciudad y que en el imaginario colectivo pareciera que se encuentran más allá del borde de la tierra plana de Tales de Mileto?
Esa frontera virtual se mantendría fija y disruptiva durante décadas; hasta que las oligarquías de una Guadalajara, ya instalada en la modernidad, y la acelerada urbanización; decidieran ensanchar su distancia física con las zonas centrales, mudándose más al poniente, generando nuevas fronteras urbanas sobre las avenidas Tolsá y Américas.
El explosivo crecimiento urbano experimentado en la región entre 1950 y 1990, se dio de manera desordenada, y conservando la sectorización espacial que refleja las jerarquías de clases socioeconómicas. La zona conurbada de Guadalajara expandió su superficie en 381.7%, entre 1980 a 2010.
El crecimiento del Área Metropolitana de Guadalajara (AMG) en los 30 años recién transcurridos, estuvo ligado a disponibilidad de suelo, generando en los predios contiguos a la mancha urbana el fenómeno de la especulación y presión inmobiliaria que a su vez generó el encarecimiento de los valores del suelo urbano. Este modelo de expansión, produjo desarrollos dispersos y un acelerado crecimiento horizontal, dejando grandes vacíos urbanos, aislados del resto de la ciudad, en manos de la desarrolladores inmobiliarios y a la espera de una potencial urbanización. Hoy en día, el AMG es, en lo general, una metrópoli discontinua y de baja densidad, con 61 habitantes por hectárea (hab/ha) en superficie urbana.
Durante este periodo, los perímetros de contención urbana marcados por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) para el otorgamiento de subsidios para vivienda de interés social, fueron laxos y negociables para los grupos inmobiliarios. Mientras que el Estado limitaba su participación en el desarrollo urbano, los desarrolladores toman mayor presencia y peso en las decisiones que terminarían por definir el modelo de ciudad que hoy estamos padeciendo.
La urbanización generada a partir de las modificaciones a la ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los trabajadores (Infonavit) del año 1992 –así como las reformas a la ley general de asentamientos humanos, a la ley de aguas nacionales, a la ley agraria en 1993– ha sido realizada por promotores inmobiliarios que construyen y desarrollan los fraccionamientos de vivienda social, basados en criterios de maximización de la utilidad económica; mientras el Infonavit es confinado a funciones de adjudicación y financiamiento de créditos.
Un ejemplo de ello es el fraccionamiento “Arvento”, desarrollado en 2012 en Cajititlán, Tlajomulco; que al estar fuera de los perímetros de contención no se le incluía en el programa de subsidios de la CONAVI; sin embargo, para 2015, y a pesar de seguir desconectado de la mancha urbana, se incluyó como parte del contorno o perímetro de contención U3, y por tal, susceptible de recibir subsidios.
El concepto de ciudad dispersa y desconectada, basado en la expansión y los suburbios como modelo de desarrollo, se caracteriza por el aumento en las distancias recorridas que es la consecuencia de la separación y alejamiento entre polos de vivienda y estudio o trabajo, y que generan la disfuncionalidad del sistema urbano. En esta falla de la ecuación, los desarrollos de vivienda social resultan ser los más afectados.
El costo final que tienen que pagar los habitantes de estos conjuntos habitacionales, se ve afectado por la falta de transporte público, seguridad, infraestructura y equipamiento; y además, se rebasa la capacidad de pago de los “propietarios”, lo cual, entre otros factores, provocaría el abandono de las viviendas. El número de viviendas abandonadas y que tienen que ser re-ofertadas en remate por el Infonavit ha crecido dramáticamente. Y aunque el propio Infonavit en coordinación con la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu) han anunciado e implementado estrategias y proyectos de recuperación de estas zonas, es evidente que el fenómeno sigue a la alza.
Por su parte, los gobiernos locales como Guadalajara y Zapopan, promueven a través de su propuesta para los nuevos Planes Parciales de Desarrollo Urbano (PPDU), la re densificación de las zonas centrales con sustento en la estrategia del Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) y mediante la implementación de corredores paralelos al transporte público masivo; modificando la intensidad de la edificación a través de la modificación de usos de suelo.
Y aunque el modelo DOT pudiera ser utilizado para contener la expansión de las zonas periféricas, generando nueva oferta de vivienda en zonas susceptibles para ello, lo cierto es que la propuesta no contempla el problema de fondo: el precio del suelo urbano, que sigue siendo la mayor limitante para la generación de vivienda social y de bajo costo.
A efectos de tener una idea más precisa sobre el particular, tomemos como ejemplo lo ocurrido con los terrenos emplazados en las inmediaciones de El Dean que, al tratarse de un espacio público –enajenado a particulares que hicieron usufructo durante lustros del mismo– no ofrece condiciones ni garantías para considerar el éxito a la hora de desarrollar un proyecto para vivienda de interés social asequible a las clases populares.
Si ponderamos el estado actual del mercado inmobiliario en términos de valores de suelo y más en lo relativo a los costos de construcción y precios a la venta para este tipo de conjuntos habitacionales, caeremos en cuenta de que es muy poco probable que la capacidad de crédito de los trabajadores tapatíos les permita acceder a la adquisición de un departamento en un edificio con las características de los que se ofrecen.
Aunado a lo dicho, el sólo hecho de estar ligado a los conceptos del DOT no es garantía plena de eficacia funcional para solventar el asunto de la movilidad. Asimismo, este tipo de planteamientos urbanísticos para la vivienda ha desestimado el indispensable papel que juegan las áreas públicas y verdes destinadas a equipamiento recreativo y mucho más allá, tampoco se ha resuelto el tema del equipamiento institucional (público o privado) necesario y suficiente con relación a la cantidad de personas que serán los nuevos habitantes de la zona o aún de la ciudad metropolitana. Es decir, no hay un proyecto de planificación eficaz del equipamiento urbano y no hay proyectos para incrementar la infraestructura verde y sustentable que demandarían los nuevos escenarios de aglomeración humana en la metrópoli que se conseguirá en función de los nuevos esquemas de redensificación contra-sistémica que, hoy por hoy, se esgrime como argumento desde las políticas públicas como base para resolver el desarrollo pero sin medir todas las afectaciones e impactos negativos que vendrán.
En síntesis, la vivienda social demanda un ejercicio de reflexión que nos conduzca a encontrar las definiciones y criterios para construir alternativas que devendrán el óptimo desarrollo de la calidad de vida de la gente con base en altos niveles cualitativos de infraestructura y equipamiento en el entorno pero, sobre todo, que la planta física de los hogares tenga elementos que ofrezcan calidad edificada, dignidad y que sean asequibles.