“Reino Unido tiene una vivienda cara y con débil oferta”
Opinión. El precio de las residencias británicas subió 93% entre 2000 y 2020, cuando en Alemania creció 29%, según la OCDE
Los alimentos y la vivienda son requisitos esenciales para la existencia humana y, como lo segundo es casi tan importante como lo primero, el costo de la vivienda a menudo es un gran problema político. Esa es ahora la situación en Reino Unido. Entonces, ¿cuál es la realidad? y ¿por qué?
John Muellbauer, del Nuffield College de la Universidad de Oxford, un destacado experto en el asunto, señala en un artículo reciente cómo las fallas en la política de vivienda de Reino Unido no solo amplían la desigualdad in ter generacional y de otros tipos, sino que “afecta adversamente la productividad y el crecimiento y aumenta el riesgo de la inestabilidad financiera”. Otro artículo de investigación revelador de Schroders, que se remonta a 175 años, refuerza los argumentos de Muellbauer.
En primer lugar, la relación de precios promedio de vivienda frente a los ingresos en el cuarto trimestre de 2020 fue de 8.4, casi la misma que en 2007, justo antes de la crisis financiera, y es más alta que en cualquier otro año desde la década de 1880. La relación entre el precio y los ingresos fue de solo 4.3 en 1996, y registró un promedio de 4.8 de 1950 al año 2000.
En segundo lugar, la relación de los precios promedios de vivienda frente a los ingresos masculinos divergen marcadamente por región, desde 11.3 en Londres hasta 4.7 en Escocia, durante el primer trimestre de 2020.
En tercer lugar, la cifra de viviendas terminadas registró un promedio de 325 mil de 1950 a 1970 (abierto) y alcanzó un punto máximo de 425 mil en 1967. Pero la cifra promedio de viviendas terminadas fue de solo 182 mil de 1990 a 2019.
En cuarto lugar, la ocupación de los propietarios subió de 33 por ciento en 1939 a 70 por ciento en 2001, pero cayó a 64 por ciento en 2018-2019. Además, entre 1997 y 2017, la proporción de personas en edades de 35 a 44 años que viven en una vivienda de alquiler en Inglaterra subió de 9 a 28 por ciento.
El gran aumento del precio de la vivienda ayuda a explicar la disminución de la ocupación por parte de los propietarios, ya que eso aumenta el depósito que se necesita para la compra. Pero ¿cuál es la explicación para ese aumento de precios? Una explicación popular es la caída de las tasas de interés real, en especial porque esto también explica el menor incremento de las rentas que de los precios. David Miles y Victoria Monro argumentaron esto en un documento para el Banco de Inglaterra. Sin embargo, si eso debe ser parte de la explicación, ¿eso es todo?
No, por dos razones. En primer lugar, la caída de las tasas de interés real son un fenómeno mundial. Sin embargo, los datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) muestran que los precios de la vivienda en Reino Unido subieron 93 por ciento en términos reales entre el año 2000 y 2020, pero solo 29 por ciento en Alemania.
En segundo lugar, las tasas de interés real cayeron para todo el mundo en Reino Unido, pero la relación entre los precios de la vivienda frente a los ingresos que registraba Londres, en comparación con el promedio del país, se disparó de 1.2 en 2005 a 1.7 en 2019. Así que debe haber problemas específicos en Reino Unido y, dentro de éste, en Londres y el sureste.
No hay mucho misterio sobre cuáles son esos problemas. Como Muellbauer y muchos otros señalaron, es el de la debilidad de la oferta. Si las viviendas terminadas de 2000 a 2019 hubieran tenido el mismo promedio que entre 1950 y 1970, entonces se habrían completado 2.9 millones más de viviendas, la mayoría de ellas quizá en las zonas que se encuentran bajo una alta presión económica. Esto debió aumentar la oferta de la vivienda en el país en 13 por ciento, y cambiado la dinámica del precio de la vivienda.
Quienes sostienen que la escasez de la oferta es irrelevante citan como prueba de esto el hecho de que las rentas aumentaron menos que los precios de la vivienda. Pero si en regiones más dinámicas como Londres la expectativa era de aumentos más rápidos del alquiler, el valor de alquiler descontado y así el precio de la vivienda subiría, sobre todo bajo tasas de interés reales bajas. Por tanto, el aumento de los precios en relación con los alquileres no es una sorpresa.
En resumen, la caída de las tasas de interés real hizo que estos activos reales a largo plazo sean más valiosos, sobre todo en áreas de alto crecimiento. Esto debería haber hecho que aumentara mucho la oferta. Esto no sucedió debido a que la respuesta de la oferta al precio es muy débil. Es una falla del mercado.
¿Qué se tiene que hacer? A continuación hay varios dilemas. Uno es que cualquier cosa que baja de manera tan significativa los precios de las casas —las tasas de interés real más altas o mayor oferta— pondría a un gran número de hogares en capital negativo y además puede crear una gran cantidad de deudas incobrables.
Otra es que ampliar la oferta donde la demanda es más fuerte resulta problemático.
El argumento a favor es que esto permitirá a más personas vivir donde están las oportunidades de trabajo. El argumento en contra es que esto también puede reforzar las ya de por sí amplias desigualdades que existen entre regiones. Sin duda, una mayor oferta en regiones de alta presión deben formar parte de la solución.
En las décadas de 1950 y 1960, cuando Reino Unido construyó un número de casas mucho mayor que el registrado en fechas recientes, las autoridades locales construyeron más de la mitad de todas las viviendas. Cuando se les impidió hacerlo, la oferta de nuevas viviendas registró un fuerte desplome. Es esencial que las autoridades británicas sean más activas a la hora de garantizar la disponibilidad de tierra y su desarrollo. Una reforma radical de impuestos a la tierra también es crucial para Reino Unido. Cómo se pueden hacer ese tipo de cosas será el tema de una columna posterior.