Londres, listo para baja en precios de vivienda
Especialistas prevén un desplome del mercado por el alto nivel de capital requerido para comprar propiedades y la dificultad de obtener financiamiento hipotecario
Londres tiene un colchón ante la perspectiva de una caída en los precios de la vivienda dados los altos niveles de capital requeridos para comprar propiedades en la capital y la dificultad de obtener un financiamiento hipotecario con las altas tasas en relación préstamo-valor, excepto aquellos que tienen mayores ingresos.
La investigación que realizó Hometrack, un grupo de análisis del mercado de vivienda, encontró que el promedio de la relación préstamo-valor (LTV) en el decil más caro de propiedades fue de 23 por ciento, y de 40 por ciento en las zonas de precios medios, en comparación con el promedio en Reino Unido, de 53 por ciento.
Además de demostrar la alta proporción de compradores acaudalados en el centro de Londres, la relación préstamovalor más baja sugiere que el impacto de una futura caída de precios se apagaría, dijo Richard Donnell, director de investigación de Hometrack. “La introducción de una prueba de asequibilidad y un múltiplo máximo de ingresos significa que es difícil obtener préstamos con un nivel más alto de LTV sin tener un alto ingreso”.
Los precios de las casas en la capital subieron a una tasa anual de 7.3 por ciento en 2016 y hasta enero, en comparación con 6.2 por ciento para Reino Unido, de acuerdo con las cifras que publicó el martes la Oficina Nacional de Estadísticas. El precio promedio de vivienda en Londres fue de 491 mil libras en enero, en comparación con 218 mil libras en todo el país.
Sin embargo, dado que el Banco de Inglaterra limitó a 15 por ciento el valor de la cartera de hipotecas de los bancos, el número de préstamos nuevos que puede emitir a más de 4.5 por ciento los ingresos del solicitante del crédito, disminuyó la oportunidad de grandes hipotecas LTV en la capital. “Existe la preocupación de que hay una burbuja en el mercado de vivienda de Londres, pero no creo que eso vaya a ocurrir”, dijo Donnell.
La investigación también observó cómo cambiaron los valores desde 2009 en las 10 bandas de precios que se clasifica por precio por pie cuadrado. Durante el periodo, todos los mercados tuvieron aproximadamente el mismo nivel de crecimiento de capital, pero hay una gran variación en el momento de los incrementos.
Los tres deciles más altos registraron el mayor crecimiento en el periodo hasta 2012, ya que los compradores extranjeros y nacionales acaudalados elevaron los precios de las casas residenciales en zonas céntricas de alto valor. Aunque en 2013 el crecimiento en los suburbios de zonas externas comenzó a acelerarse, ya que la economía mejoró y cayeron las tasas hipotecarias.
En 2009-2012, los precios en el decil más caro del mercado creció 52 por ciento en comparación con 8 por ciento en el decil más bajo. Pero en 2013-16, los precios del mercado medio crecieron solamente 22 por ciento en comparación con el despiadado 64 por ciento en el decil más barato.
Henry Pryor, agente de compras, dijo que, en su opinión, la mayor parte de la desaceleración ocurre en los niveles de “zonas huecas” que se mantienen en en la capital británica cayeron 35 por ciento a noviembre de 2016 sus préstamos para apartamentos de lujo de nueva construcción las zonas exteriores. “Es el efecto Krispy Kreme. No hay nada interesante o emocionante en el centro. Solamente alrededor de las zonas dos y tres comienzas a entusiasmarte”. “Algunos mercados se dispararon a partir de una base baja porque cambiaron de precio de manera efectiva”, dijo Donnell. “Walthamstow y Peckham crecieron más de 100 por ciento en los últimos ocho años, principalmente porque las mejorías de transporte y el atractivo del ‘valor por el dinero’ hacen que aumenten más”.
Los niveles de transacción en Londres cayeron 35 por ciento en el año hasta noviembre de 2016, de acuerdo con las últimas cifras del Registro de la Propiedad, en comparación con una caída de 21 por ciento en Inglaterra. La presión sobre los precios en el decil más alto del mercado creció en el corto plazo, con caídas de 5.1 por ciento el año pasado.
Hometrack espera más “caídas de un solo dígito en los precios” durante el transcurso de este año en el extremo superior. Sin embargo, en los mercados con valor medio y bajo, donde los precios son menos volátiles, predice que éstos serán “generalmente sin cambios” durante el año.
Mark Pattanshetti, gerente de hipotecas en el corretaje Largemortgageloans.com, dijo que el extremo superior del mercado tuvo una “pausa” después de la votación del brexit, pero que probablemente se recupere. “No hay suficiente oferta en Londres, la demanda todavía está allí y el extremo superior no es sensible a los cambios en las tasas de interés”.
Sin embargo, dijo que los bancos frenaron sus préstamos en los apartamentos de lujo de nueva construcción, un vehículo que favorece a los inversores asiáticos, después de los temores un sobrecalentamiento en esa parte del mercado.
La relación promedio de préstamo por valor de los apartamentos cayó de 70 por ciento a entre 50 y 60 por ciento en los últimos tres años, dijo.