La digestión de FibraShop
En los cinco años que llevamos en el mercado multiplicamos por cinco el espacio de nuestras áreas rentables y pasamos de tener un valor de activos de 6 mil mdp a 18 mil mdp”, dice Gabriel Ramírez Fernández, CFO de FibraShop. Como resumen de su quinto aniversario, pasaron de ocho a 20 centros comerciales.
De los 12 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) que operan en el mercado, este es el único dedicado exclusivamente a propiedades comerciales.
A pesar de que el boom de los centros comerciales se dio básicamente en CdMx y su área metropolitana, FibraShop tuvo su mayor crecimiento en la zona del Bajío, tal vez porque su director general y fundador, Salvador Cayón Ceballos, es de Irapuato y conocía perfecto el potencial de su zona.
En 2013, cuando hicieron su Oferta Pública Inicial, FibraShop fue pionera en no ser solo un grupo inversor —completan el fideicomiso el Grupo Frel, Central de Arquitectura y algunos inversionistas de Actinver—, lo cual le permitió nacer como empresa per se. Desde ese momento eligieron a Ramírez como el financiero, un ejecutivo que estuvo 10 años en Consar y que le tocó formar parte del equipo que diseñó estos fideicomisos lanzados en 2011.
¿Cuánto más puede crecer el negocio de los centros comerciales? “Aún hay bastante espacio sobre todo en provincia”, explica Ramírez.
Según datos de la consultora CBRE, solo el año pasado se sumaron 18 malls en México y se ampliaron tres, con lo cual 2017 terminó con una superficie total de 22 millones de m2. Este año se están construyendo otros 40, que suman más de 2 millones de m2.
“Todos los desarrolladores estamos ahora en proceso de aumentar la densidad de los proyectos, es decir sacar más espacio ‘hacia arriba’ para amortizar los costos del terreno”, explica. Hace cinco años, el terreno representaba 20 por ciento de los costos, mientras que ahora subió a 40 por ciento. Esta es una de las razones por las cuales los nuevos centros comerciales siempre incluyen oficinas, hoteles y departamentos.
De este batallón de nuevos malls, tres son de FibraShop. Acaban de comprar en Querétaro en 2 mil 700 mdp, “Puerta La Victoria”, de 60 mil m2. El segundo es La Perla de Guadalajara, donde ellos participan en el mall que está dentro de un master plan de viviendas y oficinas que se diseñó en los predios de la vieja planta de Kodak. El tercero es Sentura, un centro comercial con oficinas y hotel que están construyendo en Tlalnepantla (cerca de Mundo E). En total, estos desarrollos demandaron una inversión de 4 mil mdp.
“Ahora viene una etapa de digestión, de uno o dos años antes de otra expansión”, concluye Ramírez, quien siguen de cerca los datos de crecimiento de la clase media y el consumo, sus grandes motores para seguir montando centros comerciales. M