En busca de una salida
El dilema sigue vigente: México tiene un déficit de vivienda de más de siete millones de hogares, pero la mayor parte se concentra en personas de bajo poder adquisitivo, y con pocas ( por no decir nulas) posibilidades de financiamiento. Dotar a esa población de un hogar se ha convertido, en los últimos años, en un laberinto sin solución.
Luego del gran fraude nacional de vivienda que llevó al descalabro financiero no solo a las grandes empresas, sino a la credibilidad misma del mercado, el llamado ‘tren de la vivienda’ quedó atrás con su puñado de desarrolladoras apalancadas en el capital de los mercados de valores (con gran apetito de inversores globales) y con la promesa de abatir los rezagos con vivienda económica, de la mano de subsidios y garantías gubernamentales.
Como podrá leer en el informe que ocupa nuestro tema de portada, hoy por hoy la industria de la vivienda encuentra buenas fórmulas de rentabilidad y la confianza ha retornado al negocio, pero solo con desarrollos para segmentos medios y residenciales que están arropados por un sistema de banca hipotecaria y otros intermediarios que están rindiendo frutos para la industria.
El mercado dejó prácticamente desatendida la demanda de interés social. De 2006 al año pasado ese segmento se desplomó 34% en número de unidades vendidas (266,269 en 2016, según Softec), muy explicable por el decremento del ingreso, que en el mismo lapso pasó de salarios mínimos de 48.67 pesos a 73.04, pero con un poder de compra que disminuyó poco más de 16%, según datos del Centro de Análisis Multidisciplinario de la UNAM.
Ahora las desarrolladoras no tienen ningún incentivo por el rubro de interés social, que en el mejor de los casos da rentabilidades de 5%, mientras que el segmento medio representa utilidades por arriba de 15%, y en el residencial supera 20 puntos porcentuales.
La inyección de oxígeno para este mercado podría venir de la mano del incremento en los montos que el Infonavit otorga a sus afiliados hasta por 1.6 millones de pesos, pero en las urbes de mayor demanda como la zona metropolitana de la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, donde el precio de la tierra es sumamente elevado, ayuda poco; la mayor parte de estos recursos están yendo a la vivienda usada.
Aun así hay desarrolladoras que empiezan a diversificar su mix de ingresos hacia la vivienda económica. Habrá que esperar si estas apuestas dan resultado y si se consolidan nuevos modelos de negocio que den viabilidad y atracción para la inversión en este segmento. Ojalá que así sea.