LA VIVIENDA EN SU LABERINTO
La vivienda media desplaza a la de interés social, pero no todo se ha dicho
DDerex, una de las principales desarrolladoras de Sonora y la que hasta hace cinco años se definía como una empresa especializada en vivienda de bajos ingresos, en 2017 por primera vez no venderá ni una sola casa con subsidios.
“Mi planteamiento es cero subsidios. Nos estamos moviendo hacia un segmento medio”, dice Aurora García de León, directora general de la firma.
Los recortes en los apoyos gubernamentales, la sobrerregulación para otorgarlos y la incertidumbre internacional motivaron a la empresa a salir del nicho de interés social, como ya hicieron otras compañías de mayor tamaño.
“Hemos visto una contracción de este segmento [interés social] por dos temas: menores subsidios y que no se ha generado el suelo urbano para el desarrollo de este tipo de vivienda”, explica Gabriela Cano, directora comercial de Softec.
El encarecimiento del suelo y la dificultad para conseguir permisos son factores importantes para que los proyectos pierdan rentabilidad, añade Gabriela Alarcón, analista en políticas públicas urbanas.
En 2006 ese segmento de interés social vendía más de 404,300 viviendas, y ahora apenas supera 250,000, según Softec. En contraste, el mercado de la vivienda media crece. Su inventario concluyó 2016 con 66,548 unidades, desde las 57,000 que reportaba al inicio de ese año, según datos del Registro Único de Vivienda.
Además, el costo de los terrenos se disparó en algunos lugares, debido a la nueva política de vivienda del gobierno federal, alertan diversos participantes del sector.
“Cuando los propietarios se enteran de que su terreno está en un polígono [de contención], le suben el precio hasta 40% versus una tierra que no está dentro de un polígono. Eso ha encarecido mucho la tierra”, señala Miguel Lozano, director de Operaciones de la desarrolladora de vivienda Ara.
En el Valle de México, la falta de normatividad es uno de los principales obstáculos para construir vivienda de bajo costo, y en el Estado de México se piden cada vez más requisitos, menciona Manuel González, director general de Canadevi Valle de México. “El problema no es el costo de la casa. El tema es el costo de la tierra, la infraestructura. Tengo que hacer pozos, plantas de tratamiento, escuelas, vialidades, donaciones de tierra”, detalla.
Las autoridades admiten que hay un aumento en el precio del suelo. Pero Jorge Wolpert, director general de la Conavi, asegura que los desarrolladores que se quejan del tema son los que ya tenían tierra comprada antes de que esto sucediera.
“Sí hemos detectado incrementos en el precio del suelo intraurbano, pero atribuibles al mercado. Habrá desarrolladores a los que sí les afecte, como a los que ya habían comprado tierra muy barata y pésimamente ubicada”, dice el funcionario.
Para el Infonavit, la venta de vivienda de interés social avanza sólidamente, adelanta Elías Saad, subdirector de crédito.
Encarecimiento de suelo y dificultad para conseguir permisos para la construcción merman la rentabilidad de la vivienda de interés social.
“Pese a que en enero no se dispersó un peso de subsidio, mis metas al día de hoy van al cien por ciento en los cajones salariales”, comenta el directivo.
El entramado Pero la encrucijada de la vivienda de interés social va más allá, pues su producción es cada vez menos rentable para las desarrolladoras, que ahora se enfocan en el mercado de la vivienda media.
Empresarios y expertos consultados estimaron que el margen de ganancia de una vivienda de interés social es de apenas 5 o 6%; mientras que en una casa o departamento de tipo medio es de 12 a 15%, y en nivel residencial puede ser de 20% o más.
“La rentabilidad de la vivienda social es menor que en la media y la residencial, por lo que en un esquema de costos, es más rentable para una viviendera local construir en su mismo territorio este tipo de vivienda”, explica Carlos Medina, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).
Ante las mayores dificultades en el negocio de la vivienda de bajo precio, las grandes desarrolladoras que subsistieron optaron por la diversificación de segmentos, explica.
Para responder a esta situación, el programa de subsidios 2017 que coordina el Infonavit y que arrancó en marzo contempla un aumento en más de 60% de los montos máximos para la adquisición de vivienda, al pasar de 921,472 a 1,552,000 pesos.
Así, los interesados tienen la posibilidad de conseguir viviendas en colonias mejor ubicadas (como Portales, Anáhuac, Cuauhtémoc, Escandón, San Rafael, Nochebuena) aunque con un endeudamiento mayor. Además, si bien hay ofertas de vivienda con tamaños que en algunos casos superan los 70 m2 y llegan a tres recámaras, la mayoría son usadas.
“En la Ciudad de México el Infonavit tiene más de 4. 2 millones cotizantes, de los que 1.2 millones ya pueden ejercer un crédito que va de 700,00 a 1.5 mdp. El problema es que no hay producto para esos
clientes, ninguno encuentra una vivienda a su alcance en la Ciudad de México”, dice Manuel González, director general de la Delegación Valle de México de la Canadevi.
No todo está perdido Pero el negocio de la vivienda de interés social en México todavía tiene una ventaja: el volumen. Por ello, hay desarrolladores locales que empezaron a enfocar su negocio en este segmento.
Jesús Torres, fundador de Casas Chulas de Bonitas, es uno ellos. Su negocio empezó en el año 2000 en Celaya con la comercialización de lotes residenciales, actualmente se concentra en la vivienda de bajo costo.
“Construimos casas de interés social porque el mercado es más amplio, pues hay mucha más gente necesitada, y por los apoyos que hay en el gobierno”, apunta.
El enfoque de vender por volumen, sin embargo, fue lo que arrastró a las grandes vivienderas al concurso mercantil, considera Germán Ahumada, presidente de Ara. “No se podían tener esos crecimientos exponenciales en lugares donde no había vías de comunicación y donde la gente demoraba más de tres horas para llegar a sus trabajos”, explica el empresario.
Las compañías tenían grandes reservas territoriales lejos de los centros urbanos y contrajeron mucha deuda para mantener ritmos de crecimiento tan acelerados. A mediados de la década pasada, una sola empresa llegó a vender más de 40,000 unidades al año. Al final, eso resultó insostenible.
Existen formas de hacer un negocio atractivo con la vivienda de interés social, destaca Lozano: logrando tener una empresa eficiente en costos, tiempos y procesos.
“Lo primero que se necesita es un sistema constructivo totalmente controlado. Tiene que ser vivienda industrializada, no individual; necesitas comprar el material en volumen; el proyecto es fundamental, tiene que ser económico, eficiente en infraestructura y arquitectónicamente agradable, y también se requiere muy buena mano de obra”, detalla.
Las entidades con mayor demanda de vivienda de bajo costo son Michoacán, Tabasco, Yucatán, Chiapas y Durango, según estimaciones de la Canadevi.
Otra ventaja es que el segmento da liquidez constante a las empresas, comenta Sergio Leal, director general de Vinte, empresa que el año pasado vendió casi 2,000 unidades de interés social, lo que significó 16% de sus ventas totales. “En la vivienda de interés social cobras poco, pero lo haces cada 30 días”, resalta.
Por cierto, en temas de fi nanciamiento Vinte, liderada por Sergio Leal Aguirre, destaca por la diversificación de sus fuentes que incluyen al BID, el IFC, el banco alemán kfw y ahora al banco chino ICBC, con el que recientemente acordó un crédito por 100 millones de pesos, a dos años.
Mientras que Urbi, otrora una de las grandes, logró la autorización de una primera línea de crédito puente tras su proceso de reestructura fi nanciera, por 13 millones con Banco Ve por Más.
Todo cambia El modelo de negocio de vivienda de interés social, que dependía de la tierra lejana pero barata, tiene que cambiar, coincidieron los especialistas consultados.
La Alianza para la Regeneración Urbana, asociación civil que reúne a expertos y desarrolladores, considera que una manera de transformar esta industria es construir en zonas consolidadas, pero con un enfoque integral, en el que se involucre a los vecinos que ya habitan los barrios, explica Louise David, académica de la Universidad Iberoamericana y parte de esa asociación. “Los desarrolladores tienen que cambiar su chip, tienen que atreverse a pensar en nuevos modelos de negocio”.
Por otro lado, el reciente anuncio del Infonavit de aumentar la capacidad de crédito de sus derechohabientes es una ‘ bocanada de aire fresco’ para los desarrolladores de vivienda de interés social y para la Conavi.
El aumento en el monto de crédito que otorgará el Infonavit permitirá que 80% del subsidio se concentre en personas que ganan entre 1 y 2.6 UMA (2,294-5,966 pesos), destaca Saad, subdirector de crédito del Infonavit.
Los desarrolladores también deben adaptarse al momento que vive el mercado de la vivienda y al cambio demográfico, pues las casas que se construyeron hace casi dos décadas fueron pensadas fuera de los centros urbanos y con espacio para ampliarse, agrega Claudia Velázquez, directora de Operaciones de Softec.
“La estructura del mercado ha ido cambiando. Mucha gente que haya satisfecho su necesidad de vivienda de interés social ahora provoca la reventa de estas propiedades, y en parte, así se satisface la demanda actual”, explica Velázquez.
El enfoque de negocio que ahora tienen empresas como Javer, Vinte y Cadu, las tres nuevas grandes del sector, responde a esta evolución de los clientes, agrega la experta. “Están creciendo con ellos, se sensibilizan a las necesidades que tienen, y eso es una tendencia básica”. Con información de Cinthya Bibian y Martha Patricia Montero.