MÁS QUE EL VALOR DE UNA ACCIÓN: FIBRAS
El futuro de estos fideicomisos aún es sólido, y abren la puerta a dinero del mundo.
¿Es un buen momento para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras)? Las calificadoras e instituciones financieras consideran que sí, particularmente por el entorno de volatilidad y los datos de inflación que se presentan actualmente.
Invertir en Fibras “ayuda a contrarrestar los efectos de la inflación, pues históricamente los valores en bienes raíces se han mantenido en línea con la inflación, además de brindar flujos de efectivo recurrentes a los inversionistas”, indica un informe publicado en mayo por Citibanamex Asset Management.
Jorge Gamboa, vicepresidente del comité ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y director de desarrollo de negocios de Fibra Danhos, comparte esa visión: “Es un instrumento muy confiable, muy predecible y muy sólido, porque no es la típica acción que sube y baja por expectativas”. Su fortaleza, insiste, se basa en la transparencia con la que se manejan frente a sus inversionistas, tanto institucionales como personas.
Los inversionistas observan entre las ventajas de las Fibras recibir dividendos periódicos y consistentes, que tienen potencial de alza de precio, que pagan menos impuestos y tienen liquidez, según el documento Las Fibras en México, publicado por Fibra UNO en septiembre de 2015.
El reporte Fibras:enelojodelhuracán, de Franklin Templeton Investments sostiene que lo que ha hecho a estos fideicomisos tan rentables es su novedad como instrumento, su subvaluación inicial, sus beneficios fiscales que ofrecen protección contra inflación por medio de bienes raíces y dividendos más altos que acciones.
Industriales, las más rentables
“El sector industrial es el que mayor beneficio ha obtenido en cuanto a sus resultados operativos, debido a que la mayoría de sus rentas están negociadas en dólares, mientras que la mayoría de sus gastos se pagan en pesos”, revela el estudio Fibras en México, publicado en abril de 2017 por HR Ratings.
En mayo, analistas de Barclays ajustaron el precio objetivo de las acciones para los próximos 12 meses de los tres principales Fibras industriales: Prologis, Macquarie y Terrafi na. “Las acciones han estado un poco castigadas… Digo, se han mantenido, pero tampoco han crecido de manera muy importante a pesar de que la Bolsa mexicana no va nada mal”, comenta Jorge Gamboa.
Gene Towle, socio director de la firma de consultoría inmobiliaria Softec, explica: “Si la acción de la Fibra nunca sube no importa mucho, lo que importa es el dividedo que recibes como renta, ese sí debe ir subiendo con la inflación”.
De acuerdo con la ley, las Fibras deben distribuir al menos 95% del ingreso neto sujeto a contribución como dividendos, y 70% de sus ingresos debe provenir de la renta de activos inmobiliarios.
Aunque varios analistas consideran que esta reglamentación castiga en gran medida a los recursos de las Fibras, Gamboa afirma que estas políticas han mantenido una competencia más justa: “Las Fibras tienen acceso a otros instrumentos y todos los hemos usado de una u otra manera: colocaciones de bonos, con lo cual ya no diluyes a los inversionistas. Hay mucha flexibilidad en los mercados nacionales e internacionales para poder financiar esto”.
Desde la aparición de la primera Fibra en México en 2011, se han creado 11 fideicomisos que suman una superficie bruta arrendable (SBA) de 18,568,130 m² y 17,135 cuartos, con un valor en propiedades de inversión de 392,038 millones de pesos (mdp), un incremento de 18% respecto al año anterior, según HR Ratings.
Para realizar la adquisición y desarrollo de dichas propiedades, la calificadora indica que las Fibras colocaron 156,072 mdp en el mercado de capitales, 32,875 mdp en el mercado de deuda bursátil nacional y 1,425 millones de dólares (mdd) en el de deuda bursátil internacional, hasta finales de 2016.
En términos de SBA, el sector más relevante es el industrial; representó 69.3% de la superficie total al cuarto trimestre de 2016 (4T16); le sigue el comercial, con 21.5%; oficinas, con 6.8%, y escuelas, con 2.4 por ciento.
Si bien el sector industrial tiene una mayor superficie bruta arrendable, es el que menos creció en 2016: 4.8% contra 19% de las oficinas. Esto responde al incremento en la oferta de los principales corredores de la Ciudad de México y el área metropolitana, explica el análisis de HR Ratings.
Sergún Franklin Templeton, lo anterior se debió al temor que causó la llegada de
Desde su creación, en 2011, las Fibras suman 18,568,130 m2, con un valor en propiedad de inversión de 392,038 mdp, 18% más que en 2016: HR Ratings.
Donald Trump, que provocó que varias inversiones se detuvieran ante una posible caída en el consumo.
“La verdad es que eso no pasó. A pesar de todas las complicaciones, la economía mexicana ha estado creciendo incluso un poco por encima de las perspectivas negativas a principios de año”, dice Gamboa.
Agrega que el consumo, con ciertos altibajos y cambios regionales, también se ha mantenido. Y en el caso de oficinas, “seguimos viendo que a pesar de la enorme oferta los precios se han mantenido estables y la demanda también”, resalta Gamboa.
En 2016 las propiedades industriales representaron 39.5% de los ingresos totales de las Fibras, seguidos por las comerciales con 33.1%, los hoteles, con 15%, las oficinas, con 10.2%, y el sector de uso mixto, con 2.2 por ciento, según HR Ratings,
Pero, ¿son las Fibras instrumentos verdaderamente rentables? Considerar que no sería un error, afirma Towle, pues desde su creación, tuvieron activos por 425,000 millones de pesos. “Las Fibras abren la oportunidad de que venga dinero del mundo, porque un reto que tenemos en México es que en los próximos 20-25 años, volvamos a ser un país competitivo”, expresa.
Pero en un mercado cada vez con más jugadores, las Fibras deben ser cautelosas en sus inversiones: “Viene el cambio político y las tasas de interés han subido. Ya no tenemos la situación tan clara como la tuvimos hace un par de años”, considera Gamboa.
Recientemente, Fibra Plus, la más joven de las 11, anunció la adquisición del edificio Arcos ubicado a un costado de la zona fi nanciera de la ciudad de Guadalajara, Jalisco. La transacción tuvo un valor de 78 millones de pesos.
Aunque Fibras como Macquarie destinarán sus inversiones solo a la ampliación de sus naves industriales, la amenaza llamada Trump no logró frenar el crecimiento de estos instrumentos de inversión.