LA VIVIENDA, EN BUSCA DE NUEVOS CIMIENTOS
CCon el nuevo milenio, resurgió la industria de la vivienda en México. A partir de 2004, la política económica permitió que los institutos públicos, principalmente el Infonavit, presentaran un desempeño agresivo en cuanto a la colocación de préstamos hipotecarios. Esto, a su vez, propició que el sector privado incurriera en el mercado; primero, a través de la figura del cofinanciamiento y después con productos propios competitivos.
En 2007 el número de proyectos de vivienda existentes en el Registro Único de Vivienda superó las 700,000 unidades; mientras que el financiamiento del Infonavit creció a la tasa de 7.8% en términos reales. En ese año, la banca avanzó 15% también en términos reales. Esta etapa ahora es referenciada como el auge inmobiliario que se detuvo con la crisis internacional de 2009.
Al siguiente año, el mundo observaría una crisis económica originada precisamente en el mercado de vivienda de la economía más grande del mundo. En México se consideró que la crisis inició el tercer trimestre de ese 2008; pero en el sector vivienda había señales previas. En la Encuesta Nacional sobre Confianza del Consumidor, que realiza el Inegi, existe una pregunta específica sobre las expectativas de consumir en el mercado de vivienda. Según estimaciones de BBVA Bancomer, el índice de esa pregunta ya anunciaba una contracción de la demanda que se reflejaría meses después. La construcción residencial y el financiamiento caerían drásticamente durante 2009.
Ese año es conocido no solo por la crisis económica que detuvo el auge inmobiliario, además, significó un parteaguas en la industria; para recuperar la gloria se realizaron varias innovaciones, entre estas ampliar la gama de soluciones habitacionales. Los créditos para vivienda usada comenzaron a cobrar relevancia y el crédito del Infonavit también podría ocuparse para mejoramientos.
Eso provocó un efecto sustitución entre la demanda por vivienda nueva y otras soluciones habitacionales que se reflejó en la construcción residencial, por lo que no se pudo alcanzar el nivel del auge inmobiliario. Aun cuando se pensaría que esto perjudicó a la industria, el fruto se dio años después con la disminución del rezago habitacional.
Al inicio de la década actual, la nostalgia por el auge inmobiliario derivó en una nueva contracción. Proyectos residenciales surgieron por doquier; el exceso de liquidez existente proporcionó recursos con bajos costos de fondeo. Aunado, un modelo de
construcción horizontal, que requería grandes extensiones de tierra, alejó a las viviendas de los centros urbanos, provocando una menor demanda por vivienda nueva. A inicios de 2013 se evidenció esta contracción con la salida del mercado de las tres más grandes edificadoras residenciales.
En 2014, el Gobierno federal impulsó la vivienda primordialmente a través de un mayor presupuesto para subsidios, dirigidos, casi en su totalidad, a vivienda nueva; política que se mantuvo durante 2015. El monto extraordinario de subsidios estimuló la construcción residencial de interés social que era susceptible de recibir el subsidio. A la vez, las tasas de interés bancarias tocaron piso, por primera vez en la historia, podía obtenerse un préstamo con una tasa fija menor a 10 por ciento.
En BBVA Bancomer estimamos que la caída de las tasas hipotecarias propició que alrededor de 9% de los hogares mexicanos accediera a una vivienda de mayor valor solo por el aumento de capacidad de compra que un crédito más barato propicia. Así, los segmentos medios y residenciales se desarrollaron más que la vivienda de interés social, incluso en los institutos públicos, ganó participación dentro de sus portafolios. Eso llevó a otro cambio en el mercado: menos viviendas, pero de mayor valor.
Actualmente, los pilares del mercado inmobiliario, como las bajas tasas de interés, mayores subsidios y la generación de empleo parecen haber tocado piso. El sector vivienda regresa a un nivel alrededor de 300,000 viviendas por año. Los espacios se reducen para construir nuevas viviendas donde se concentra la demanda. Esto ha impulsado los precios de los inmuebles residenciales. Estimamos que seguirá así en los siguientes años, aun cuando el ritmo de apreciación baje.
El cambio de política monetaria hará que las tasas de interés tengan una presión alcista, tanto para quien construye como para quien compra. La presión en las finanzas públicas dificultará la disponibilidad de subsidios y el discreto desempeño de la economía inhibirá el empleo más remunerado. Estimamos que la edificación residencial se mantendrá creciendo, pero por debajo de la economía. Mientras el crédito solo crecerá por financiar viviendas de mayor valor.
La oportunidad de crecimiento podría darse en el desarrollo económico de nuevas regiones como las zonas económicas especiales.
También hay terreno en la renovación del parque habitacional en las zonas urbanas, tanto de viviendas añejas y unifamiliares hacia vivienda vertical, así como de zonas industriales que comienzan a mudarse fuera de las ciudades. Todo esto sin olvidar que al fi nal el poder adquisitivo que genera el empleo será lo que dirija el desenvolvimiento de la vivienda.
“La oportunidad podría darse en el desarrollo de nuevas regiones como las zonas económicas especiales. También en la renovación del parque habitacional urbano”.