BUENA CARA ANTE LA ADVERSIDAD
Superado el temor por Trump, el sector de la construcción enfrenta nuevos retos, tantos como oportunidades.
La llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos provocó una ola de recelo en la economía mexicana. Las promesas de construir un muro fronterizo y renegociar el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) han sido los temas que ocupan la agenda mediática. El sector de la construcción no quedó fuera de este nerviosismo.
Desarrolladores comerciales, de vivienda, constructoras de obra pública y conce- sionarias, pusieron en pausa sus proyectos o postergaron sus compras al inicio del año ante la situación política. Igual hicieron los inversionistas, que castigaron a las firmas públicas que consideraron saldrían peor libradas de la tensión con Estados Unidos.
Mientras, la obra pública y la construcción privada han tomado caminos opuestos en los últimos años. La primera se ha rezagado debido a los recortes al presupuesto; en tanto la edificación de torres de oficinas y centros comerciales, entre otros, fue en ascenso, pero se frenó desde finales de 2016.
A más de medio año cumplido en el cargo el nuevo presidente estadounidense, empresarios y expertos aseguran que el ‘efecto Trump’ ha disminuido, aunque sin dejar de ser un riesgo latente.
Pero la cuarta mayor industria del país tiene otros retos por delante. El nuevo panorama económico será una combinación de más recortes presupuestales, ajustes alcistas a las tasas de interés, un precio más elevado del dólar y mayor inflación. Además, se avecinan la renegociación del TLCAN y las elecciones presidenciales en México.
“El reto más importante es aprender a vivir bajo el nuevo contexto, con tasas de interés y un tipo de cambio superiores a los de hace 24 meses, y con el proceso electoral que viviremos en 2018. Hay que trabajar con lo que tenemos buscando que el resultado llegue”, dice Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus y del fondo Némesis Capital. Los diversos segmentos de la industria reaccionarán de forma distinta a los factores que se avecinan, aquí algunos de los más relevantes.
El nuevo panorama económico promete ser una combinacion de más recortes presupuestales, ajustes de tasas, un dólar caro y mayor inflación.
Menos recursos
La obra pública ha sido una de las actividades más afectadas por los recortes presupuestales que siguieron al desplome de los precios del petróleo. El segmento de la construcción pública representa 23% de la industria. En su interior, 77% corresponde a obra pública hecha por el gobierno federal, y el resto es infraestructura estatal. En 2017, la inversión física presupuestaria será 25% inferior a la de 2016.
“Como obra pública pagada, no vemos oportunidades, ni los estados de la federación tienen dinero para invertir —comenta Antonio Casillas, director de Desarrollo de Negocios de GIA—. A nivel de obras de infraestructura como tal, el presupuesto está corto, no hay dinero, y lo que se está impulsando es el tema de las Asociaciones Público Privadas (APP)”, agrega.
Esta constructora, junto con Coconal, ICA, Carso y Prodemex, participa en el Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México. Casillas afirma que este es el único proyecto que está levantando un poco las cifras del sector.
Las previsiones apuntan a que la situación no cambiará en el corto plazo. Según estimaciones de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), este año la industria generará 20,000 empleos y tendrá un ligero crecimiento de 0.5%, cifras inferiores a las del año pasado.
Construir es más costoso
Para los desarrolladores no ha sido sencillo sobre todo porque los precios de los materiales de construcción se han elevado. Durante 2016 los precios se incrementaron 8.7%, y solo en marzo de este año experimentaron un alza de 13.4 por ciento.
Las mayores subidas se han dado en materiales metálicos como láminas y cables, con incrementos de hasta 29%. Por su parte, el cemento y acero acumularon hasta mayo incrementos anuales de 16% en precios, de acuerdo con el Inegi.
La industria es intensiva en el uso de concreto y acero, aunque los mayores costos provienen de otros productos para adecuar los inmuebles, como elevadores y terminaciones, que son importados y están denominados en dólares, explica Tomé. Si se usaran materiales de terminación como los pisos de madera, porcelanatos, cobre o vidrio que están dolarizados, “entonces tienes un problema que se traslada uno a uno [ por el encarecimiento del dólar]”, dice.
Para Manuel González, director de operaciones de Gaya, los incrementos en precios no han sido tan fuertes como había anticipado. En el caso de materiales como el cemento o acero, comenta que se han incrementado por el alza en el precio de la gasolina, y no por la elección de Trump.
Con todo, industrias como la vivienda han resentido las alzas en los materiales; tan solo para la vivienda social, 90% de los insumos se compran en México y están denominados en pesos, explica Carlos Medina, presidente de la Canadevi.
Desarrolladores de vivienda como Vinte han registrado alzas de 30% en el precio del cemento. “Esto puede provocar que la vivienda se salga del perfil [del consumidor] y no llegue a las mismas cantidades [en ventas]”, explica el directivo.
La Canadevi estima que los productores de vivienda social pueden incrementar en 8% los precios al consumidor, y anticipa que esto frenaría las posibilidades de compra de los clientes.
Más oficinas... pero vacías
El segmento de construcción privada representa 77% de la industria e incluye vivienda, oficinas, centros comerciales, inmuebles industriales y hoteles. Según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), en el actual sexenio se tiene comprometida una inversión de 32,000 mdp en más de 500 proyectos residenciales, corporativos, industriales y comerciales. En el primer cuatrimestre, el sector también resintió la incertidumbre que desató Trump; algunas empresas postergaron su decisión de rentar nuevas oficinas o ampliar sus espacios arrendados, explica Luis Méndez, presidente de Coldwell Banker Commercial (CBC).
A eso se suma una baja en la tendencia de precios, los cuales cayeron entre 5 y 10%, y que los contratos de arrendamiento estén cambiando de pesos a dólares, agrega. Otro tema es la sobreoferta de espacios. Por ejemplo, 2017 será el año en que más oficinas se integren al mercado de la Ciudad de México, con un millón de metros cuadrados nuevos. Esto puede incidir en
El reto más importante es aprender a vivir bajo el nuevo contexto, con tasas de interés y un tipo de cambio superiores a los de hace 24 meses, y con el proceso electoral que viviremos en 2018.
las tasas de desocupación, afi rma Héctor Klerian, director comercial de JLL México, “Eso hace que haya presión hacia abajo de las rentas, y ya lo estamos viendo... La desocupación está ahora en 12%, pero puede llegar a 17% a fi nales de año”, anticipa.
Oportunidad de lujo
Dentro de este retador entorno también hay oportunidades. En la construcción de infraestructura pública, por ejemplo, destaca la opción de crecer vía la Ley de Asociaciones Público Privadas (APP); mientras que en el sector inmobiliario, los proyectos de lujo y mayor calidad van en aumento.
En el sector público, el crecimiento está limitado por las restricciones presupuestales, pero existen las APP, destaca Adolfo Zagal, experto en infraestructura. “La industria de la construcción y el desarrollo de infraestructura es un tema contracíclico que puede apoyar al crecimiento de la economía. Ahora es cuando más se debe apoyar, es un área de oportunidad”.
En el tema inmobiliario, el desarrollo de vivienda de lujo es uno de los que más crecen en el país. Sergio Leal, director general de Vinte, explica que los proyectos de más de 800,000 pesos son los más solicitados, pues muchos compradores ya tienen vivienda y ahora buscan una segunda, o incluso una para vacacionar.
Y en el segmento corporativo se espera un año histórico en la apertura de edificios de oficinas. Pero ¿quién renta todos esos espacios? Klerian destaca que eso depende de la dinámica de la economía y de la existencia de nuevos inquilinos. “Las nuevas empresas de coworking están tomando muchos metros en las nuevas torres de oficinas, y son una buena solución”, comenta.
En tanto, los proyectos de usos mixtos, que conjugan componentes residenciales, comerciales, corporativos e incluso educativos, siguen adquiriendo auge en grandes ciudades, con la intención de crear nuevos conceptos de urbanismo, pero también mayores plusvalías.
El problema es que la regulación a menudo no sigue el ritmo de la industria, menciona Gustavo Gómez, gerente de la Dirección de Urbanismo Ciudadano del Tec de Monterrey. “El capital financiero dedicado a la inversión se ha transformado en los últimos 10 años. Lo mismo debe pasar con la normatividad urbana, que sigue fija. La demanda de la vivienda se ha sofisticado, así como la inversión, pero no la normatividad”.